Si vous vous êtes déjà rendu à Londres, vous avez sans doute vu, même de loin, l’iconique quartier d’affaire appelé Canary Wharf. Cet enchevêtrement de tours de verre symbolisant la pouvoir de la finance et la prospérité surtout avec l’immeuble le plus iconique : la tour HSBC.
Si votre cerveau est branché immobilier, vous vous êtes peut-être dit qu’être le propriétaire de ces bureaux doit sans doute être une affaire en or, dégageant des marges très confortables.
Et c’est vrai. Ou plutôt, c’était vrai.
Car le quartier subit depuis 2020 un douloureux déclin et il est impossible à ce jour de dire s’il a un avenir quelconque.
Mais comment en est-on arrivé là ?
Qu’est-ce qu’on peut en apprendre en tant qu’investisseur immobilier ?
Pour comprendre, il faut revenir quelques années en arrière.
Les débuts
Le lieu où se situe actuellement le quartier d’affaire était au début des années 1800 un ensemble de docks qui servait l’activité maritime très importante de l’empire Britannique de l’époque. Des produits partaient du port au quatre coins du monde en quantité massive. Il s’agissait en un mot du hub mondial du commerce maritime. Le quartier grouillait de marchants et de marins de tous les horizons et nous n’avons pas de mal à imaginer que l’ambiance devait être au rendez-vous.
Cependant, dès les années 1960 l’utilisation progressive des containers diminua le besoin de docks et l’activité portuaire se déplaça dans d’autres ports plus appropriés pour les navires de l’époque. La zone devient désertique et tombe en friche. La prospérité céda la place au chômage, la criminalité et l’insalubritén
Étant bien décidé à donner une deuxième vie à cet endroit symbolique, le gouvernement Thatcher créa à cet effet la London Docklands Development Corporation (LDDC). Cette nouvelle entité avait des pouvoirs spéciaux pour construire rapidement et à moindre frais en coopération avec des promoteurs immobiliers importants.
Afin de faire venir les meilleures entreprises, Thatcher donna des incitations fiscales particulièrement alléchantes avec 10 ans d’exemption d’impôts.
C’est ainsi que vit le jour en 1991 le One Canada Square qui était alors la plus grande tour du Royaume-Uni. Les gratte-ciels suivant ne se firent pas attendre et les poids lourds de la finance comme HSBC, Barclays, JP Morgan, Citigroup et ainsi de suite ont rapidement investit les lieux.
Le Canary Wharf que nous connaissons tous était donc né.
Canary Wharf avant et après sa transformation
L’apogée
A partir de ce moment, Canary Wharf attirait sans soucis d’autres entreprises et des milliers d’employés à salaire élevé, une véritable aubaine pour les finances du quartier et de Londres en général.
Le quartier bénéficie d’une image de prestige et de pouvoir financier le mettant au même niveau que le Wall Street de New York.
Canary Wharf est tellement prospère qu’il n’a presque pas souffert de la crise financière de 2008. Le peu de logement résidentiels qui se trouvent à proximité s’arrachaient à des prix d’or, même pour les standards de Londres.
Au meilleur de sa forme, plus de 120'000 personnes venaient tous les jours travailler dans les gratte-ciels de Canary Wharf.
Cependant, les premiers signes de fatigue se firent sentir à la fin de des années 2010. Le quartier était jugé trop rigide, trop centré sur la finance et manquant cruellement de vie nocturne et de divertissements. La jeune génération de travailleurs commençait également à bouder les longs trajets nécessaires pour s’y rendre depuis les quartiers résidentiels.
Le déclin
Les plaintes de quelques millenials n’allaient sûrement pas mettre à mal les prestigieuses tours de verre. Mais un petit virus allait mettre la pagaille : le COVID-19.
La pandémie mis à mal tous les bureaux à travers le monde à cause (ou grâce) au télétravail. Le premier confinement rebâtit totalement les cartes et démontra qu’il était tout à fait possible de travailler depuis la maison pour les professionnels de la finance.
Après la pandémie, le travail à distance resta bien présent et diminua fatalement le besoin des entreprises en terme de surface de bureaux.
Puis l’impensable de produit. HSBC, l’un des locataires les plus importants décida de déménager ses bureaux dans un immeuble plus petit dans la City de Londres. D’autres entreprises suivirent le pas et pour enfoncer le clou, Crédit Suisse fit faillite en 2023, signant la fin d’un autre contrat de bail très important pour le quartier.
Par conséquent, le taux de vacance, c’est-à-dire le pourcentage de bureaux vides, s’élevait à plus de 20% en 2024 !
Les différents propriétaires des immenses immeubles tentent aujourd’hui tant bien que mal de les reconvertir en résidences, qui elles, sont une denrée rare à Londres. Mais ce n’est pas chose aisée car les structures ne permettent pas toujours une telle transition.
Dans tous les cas, la transformation du quartier sera longue, coûteuse et hasardeuse.
Comme quoi, l’histoire est un cycle sans fin. Canary Wharf est passé d’un hub international, à une friche et de nouveau à un centre mondial. Sera-t-il abandonné comme par les passé ?
La disparition de Crédit Suisse n'allait être qu'un avant-goût
Les leçons
Les déboires de Canary Wharf marquent la fin des quartiers monofonctionnel uniquement fait pour accueillir des bureaux ou des commerces. L’avenir appartient à des quartiers mélangeant des bureaux, des commerces et surtout des immeubles résidentiels.
Et c’est ce genre d’histoire qui explique pourquoi chez Terys, nous préconisons d’investir dans des immeubles résidentiels. Ces derniers sont beaucoup plus résilients et moins dépendants de la santé économique générale car nous aurons de toute façon toujours besoin de nous loger. Même si investir dans des bureaux peut sembler prometteur, les risques qui y sont associés n’en valent tout simplement pas la chandelle.
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