En Suisse, le rêve d’acheter sa maison ou son appartement est devenu un luxe presque inaccessible. Les prix atteignent des sommets qui auraient semblé impensables il y a vingt ans :
- +80 % d’augmentation moyenne des prix immobiliers depuis 2000
- Prix médian d’une maison individuelle : 1,2 million CHF
- Appartement PPE neuf de 4 pièces à Genève : rarement en dessous de 1,1 million CHF
- Même un petit immeuble de rendement « correct » se négocie désormais bien au-delà de 3 millions CHF
Résultat : acheter pour y vivre est devenu mission quasi impossible pour la majorité des ménages. Et acheter comme investissement locatif encore plus.
Un déséquilibre structurel : la demande explose, l’offre stagne
La cause principale est simple : une croissance soutenue de la population face à une offre qui ne suit pas.
En Suisse, la population augmente en moyenne de 80 000 habitants par an, soit l’équivalent d’ajouter chaque année une ville comme Bienne. Pourtant, le nombre de nouveaux logements construits n’atteint même pas les 50 000 unités annuelles, et ce chiffre est en baisse depuis plusieurs années. En plus, les gens délaissent de plus en plus les petits villages pour tous se concentrer autour de quelques grands centres urbains.
Pourquoi cette pénurie ?
- Les permis de construire sont longs et coûteux à obtenir, avec parfois plusieurs années d’attente
- Les oppositions de riverains et les contraintes réglementaires bloquent ou ralentissent de nombreux projets
- Le foncier disponible dans les zones attractives est extrêmement rare
- Les coûts de construction ont grimpé de +30 % en dix ans, notamment à cause de l’augmentation du prix des matériaux et de la main-d’œuvre
- Il manque du capital pour réaliser beaucoup de projets qui restent en phase de plan. En plus de cela, les banques accordent de plus en plus difficilement des crédits aux promoteurs.
Et cette situation n’est pas propre à la Suisse :
- En France, le nombre de permis de construire délivrés en 2024 a chuté de près de -30 % par rapport à 2021
- En Allemagne, les objectifs de construction (400 000 logements/an) ne sont pas atteints depuis plus de cinq ans
- Aux États-Unis, certaines métropoles comme Austin ou Miami ont vu les prix augmenter de +40 % en trois ans
Comme on peut le voir sur cette carte (source: WüestPartner), acheter son logement dans l'Arc Lémanique, Bâle ou la région s'étendant de Zurich à Lucerne est pratiquement impossible pour les jeunes de moins de 35 ans. Ils sont cependant plus enclins à déménager vers ces régions pour des meilleures perspectives de travail.
Acheter un seul appartement ? Un pari risqué
Face à la flambée des prix, certains investisseurs se disent : « Autant acheter au moins un petit appartement pour le louer ». C’est souvent une erreur. Investir dans un seul logement cumule les risques :
- Si le locataire part ou ne paie pas, 0 revenu
- Les charges de PPE peuvent représenter 20 à 30 % du loyer annuel
- La concurrence directe avec les acheteurs occupant fait grimper le prix et réduit le rendement
C’est pourquoi les investisseurs expérimentés privilégient les immeubles de rendement (minimum 3 appartements), plus stables et plus rentables à long terme. Nous verrons plus tard comment y parvenir.
Un mal qui peut se transformer en opportunité
Il est vrai que l’immobilier est cher. Mais cette réalité peut être retournée à votre avantage. Si acheter votre résidence principale vous immobilise trop de fonds, rester locataire plus longtemps vous permet de préserver vos liquidités. Ces fonds peuvent alors être investis dans de l’immobilier de rendement.
Le paradoxe est simple :
- Acheter pour y vivre = immobiliser une somme importante, sans rendement direct
- Acheter pour investir = générer un revenu passif qui finance d’autres projets, y compris, à terme, votre propre maison
Quand les immeubles deviennent inaccessibles les plateformes sont la solution
Avec des prix à plusieurs millions, même les immeubles de rendement sont hors de portée pour la plupart des investisseurs individuels.
C’est ici qu’interviennent les plateformes d’investissement immobilier participatif comme Terys :
- Investissement possible dès 5 000 CHF
- Projets immobiliers sélectionnés selon des critères stricts
- Rendements cibles compris entre 5 % et 7 % par an
- Aucune gestion locative à assurer
En d’autres termes : vous profitez des avantages de l’immobilier de rendement, sans avoir à acheter ni gérer un immeuble entier.
Conclusion
L’immobilier suisse, tout comme celui des grandes villes d’Europe et d’Amérique du Nord, est devenu inabordable et il la situation ne va sans doute pas s'améliorer. Les raisons structurelles (croissance démographique, rareté de l’offre, lenteur administrative) ne disparaîtront pas du jour au lendemain.
Mais au lieu de subir cette réalité, il est possible de l’utiliser à votre avantage. Restez locataire, conservez vos fonds propres et faites-les travailler dans des projets immobiliers rentables. C’est ainsi que l’on transforme une situation frustrante en une stratégie gagnante.
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