Le monde de l’investissement connaît de très nombreux mythes et légendes urbaines.
Qu’ils s’agissent d’actions, d’immobilier, d’or ou mêmes des œuvres d’art, toutes les classes d’actifs ont des légendes qui les entourent.
Curieusement, l’immobilier semble être l’investissement qui regroupe le plus de mythes.
C’est pourquoi nous allons aujourd’hui briser quatre idées reçues sur ce sujet. Elles sont au mieux des vérités partielles et au pire des constats qui sont complètement dépassés de nos jours.
Mythe numéro 1 : L’immobilier est réservé aux riches
Nous commençons avec un classique.
Si vous demandez à votre entourage d’investisseurs pourquoi ils ne considèrent pas l’immobilier, la raison principale sera le besoin d’avoir beaucoup d’argent à disposition pour investir, les fameux fonds-propres.
Il est vrai que si l’on veut investir à l’ancienne, à savoir acheter un immeuble soi-même, vous aurez besoin d’une somme importante, bien souvent au-delà de 100'000 CHF.
Mais aujourd’hui, il existe de nombreuses plateformes de financement participatif comme Terys qui vous permettent d’investir de petits montants dans l’immobilier.
Pour vous donner une idée nous proposons des investissements à partir de 5'000 CHF, ce qui est beaucoup plus accessible que l’immobilier traditionnel.
Donc non, l’immobilier n’est pas réservé aux riches. Ce n’est plus le cas grâce aux nouvelles technologies et l’investissement participatif.
Mythe numéro 2 : Il faut d’abord acheter sa propre résidence avant d’investir
Si j’avais reçu 5 centimes chaque fois que j’ai entendu quelqu’un me dire qu’il est mieux d’acheter sa propre maison avant d’investir, je pourrais aujourd’hui m’acheter… une maison.
C’est un mythe qui mérite son propre article.
Mais pour la faire courte : non. Acheter sa propre maison n’est pas une bonne affaire financièrement et vous mettra dans une position bien plus difficile pour investir à l’avenir.
Pour commencer, acheter votre propre maison immobilisera une somme considérable d’argent sous forme de fond-propres. Un argent qui ne sera plus disponible pour investir dans un bien d’investissement qui vous donnerait un revenu passif.
Deuxièmement, être propriétaire de son logement est bien plus cher que de louer un bien similaire à cause de tous les frais engendrés (taxe foncière, entretien, intérêts bancaires, valeur mobilière, etc). Ce surcoût érode votre revenu et réduit votre capacité à investir à l’avenir.
Finalement, vous vous retrouvez avec une dette énorme qui limite votre flexibilité. Avec une hypothèque de plusieurs centaines de milliers de francs, vous risquez de devenir très conservateur financièrement, ce qui vous peut vous décourager d’investir.
En bref, acheter sa propre maison est une charge qui réduira notre revenu alors qu’un bon investissement immobilier fera l’inverse et augmentera votre revenu.
Mieux vaut d’abord devenir investisseur et ensuite acheter la maison de ses rêves.
Mythe numéro 3 : L’immobilier est peu rentable
Cette idée reçue est souvent véhiculée par les banquiers. Ils vous montrent un graphique qui compare l’immobilier avec les actions, l’or, les fonds et d’autres placements et présente la pierre comme un investissement peu rentable.
Point de vue chiffres, les banquiers disent souvent que l’immobilier offre un rendement entre 2 et 3 % par an.
Inutile de débattre là-dessus car nous avons un exemple concret.
Il y a quelques mois, notre communauté a pu investir dans un immeuble de 5 appartements fraîchement rénové. Ils perçoivent aujourd’hui un rendement de 7 % par an net, et cela provient uniquement du revenu locatif !
En plus de cela il faut ajouter l’appréciation de l’immeuble, que nous pouvons estimer de façon très conservatrice à 2 % par an.
Pour en rajouter une couche, nous pouvons aussi compter le remboursement de l’hypothèque qui constitue un enrichissement gratuit. Cela représente encore 1 % de rentabilité par an.
Si l’on combine tout, le rendement de cet immeuble est de 10 % par an, ce qui surclasse l’énorme majorité des produits proposés par les banques.
Et ce n’est pas un immeuble exceptionnel qu’on a obtenu à très bas prix. Nous voyons régulièrement des opportunités d’investissement qui avoisinent les 10 % de rendement.
Donc, non, l’immobilier est très rentable surtout en considérant à quel point c’est un placement sûr.
D'ailleurs voici une petite comparaison entre la rentabilité de l'immobilier suisse et des actions suisses sur presque 30 ans (base 100 en 1997):
Source: CIFI et SIX
Mythe numéro 4 : L’immobilier est peu liquide
On peut lire cet argument dans la presse spécialisée. On dit qu’un investissement est « liquide » quand on peut le vendre et l’acheter rapidement. Les actions par exemple peuvent être achetées ou vendues en quelques clics seulement.
Et c’est partiellement vrai. Vendre un bien immobilier prend du temps et coûte de l’argent.
Mais, encore une fois, cela devient de moins en moins vrai grâce aux plateformes de financement participatif qui vous permettent de rapidement acheter et vendre.
Mais analysons le problème différemment.
Quand vous investissez dans l’immobilier, vous obtenez un revenu passif, du liquide qui rentre dans votre compte en banque régulièrement.
Cette rentrée d’argent régulière (ou cash-flow en anglais), vous procure une grande flexibilité. Vous pouvez épargner cet argent, le dépenser pour financer votre train de vie ou le réinvestir.
Presque aucun autre investissement ne procure ce revenu passif qui est liquide !
Donc si nous adoptons un autre angle de vue, nous pouvons dire que l’immobilier est très liquide.
Mythe numéro 5 : Il faut attendre le bon moment pour investir dans l’immobilier
Il faut dire que je suis aussi tombé dans ce piège.
Pendant très longtemps je regardais les études très complexes du marché immobilier suisse et analysais les chiffres jusqu’à la dernière virgule. Après de longs et savants calculs, j’arrivais à la conclusion que ce n’était pas le meilleur moment pour investir et qu’il valait mieux attendre que le marché soit plus favorable.
Par conséquent, un an s’est écoulé, puis deux, puis trois, et toujours rien. Mon patrimoine était toujours au point zéro alors que pendant ce temps-là les prix de l’immobilier ont continué à augmenter et a surtout procuré de beaux rendements locatifs à ses investisseurs.
La réalité c’est que maintenant est très probablement le meilleur moment pour investir.
Car analyser le marché devient très souvent une excuse pour ne pas passer à l’action.
Et cet attentisme représente un énorme coût d’opportunité car pendant tout ce temps qui s’écoule, votre patrimoine pourrait fructifier.
Surtout qu’aujourd’hui, il est possible d’investir de petits montants dans l’immobilier et donc d’étaler vos investissements dans le temps. De cette façon, vous minimisez le risque d’investir dans un « mauvais marché ».
Rappelez-vous d’un vieux proverbe chinois : « Le meilleur moment pour planter un arbre était il y a 20 ans. Le deuxième meilleur moment, c’est aujourd’hui. »
Conclusion
L’investissement immobilier a parfois mauvaise presse à tort. La pierre offre des opportunités à ne pas ignorer pour construire votre fortune et est digne de votre considération.
Si vous souhaitez en apprendre plus sur l’investissement immobilier, nous vous invitons à rejoindre notre communauté. Non seulement vous aurez accès à des opportunités d'investissement à partir de 5'000 CHF mais vous pourrez aussi participez à l'une des conférences en ligne que nous faisons régulièrement. C'est gratuit et sans engagement, il vous suffit de cliquer ici.