Vous êtes-vous déjà arrêté devant un chantier immobilier en vous demandant : « Mais comment tout cela fonctionne ? Comment ce puzzle gigantesque est orchestré, et surtout, qui gagne quoi là-dedans ? »
Peut-être que vous ne vous êtes jamais posé la question. Moi, si. Chaque fois que je passe devant une grue qui domine un terrain, je me demande : qui est derrière ce projet ? Comment trouvent-ils le terrain ? Comment financent-ils les travaux ? Et surtout quelle marge ils dégagent à la fin ?
Aujourd’hui, je vais vous dévoiler les étapes clés d’une promotion immobilière, de l’idée à la livraison, en passant par le financement et la commercialisation. Un processus fascinant, souvent mal compris, mais qui explique beaucoup sur les opportunités offertes aux investisseurs comme vous.
Étape 1 : Trouver le terrain
Avant de rêver d’un immeuble flambant neuf, il faut un terrain.
Deux cas se présentent :
- Terrain vierge : il n’y a rien dessus. On part de zéro.
- Terrain bâti : il existe déjà une maison ou un ancien immeuble. Là, deux options : rénover ou démolir pour reconstruire.
En Suisse, cette première étape est déjà un parcours du combattant. Les terrains constructibles sont rares, chers et très convoités. Les meilleurs emplacements se négocient à prix d’or, surtout dans les grandes agglomérations.
Étape 2 : Sécuriser le terrain
Le promoteur a deux façons de verrouiller le projet :
- Acheter le terrain cash : peu courant, car cela demande énormément de liquidités.
- Obtenir un contrat d’exclusivité : droit d’option, promesse de vente ou autre mécanisme juridique qui donne le contrôle du terrain sans en payer immédiatement le prix total.
C’est la stratégie la plus répandue, car elle limite le risque et permet de tester la faisabilité du projet avant d’engager des millions.
Étape 3 : Études, plans et démarches administratives
Dès que le terrain est sécurisé, le promoteur lance les premières dépenses :
- Honoraires d’architectes pour dessiner les plans.
- Études techniques (géologie, environnement, énergie).
- Préparation du dossier de permis de construire.
En Suisse, cette étape peut prendre plusieurs mois, parfois des années. Les communes sont exigeantes, les voisins déposent souvent des oppositions, et chaque détail compte.
Obtenir le permis de construire est une étape cruciale. Sans lui, le projet s’arrête net.
Étape 4 : Le financement initial
À ce stade, le promoteur a déjà dépensé plusieurs centaines de milliers de francs. Mais il ne va pas avancer seul.
Il peut lever des fonds auprès d’investisseurs privés ou via des plateformes spécialisées comme Terys.ch. C’est là que les investisseurs participatifs entrent en jeu : financer cette phase clé en échange d’un rendement attractif, généralement garanti par des sûretés réelles.
C’est également à ce moment-là que la faisabilité financière du projet est étudiée en détail. Les banques, les investisseurs et le promoteur veulent s’assurer que le projet est rentable.
En Suisse, il est courant d’exiger une marge de promotion de 20 %. Cela veut dire que le projet doit dégager, une fois vendu, environ 20 % de bénéfice net par rapport au coût total de l’opération (terrain + construction + frais).
Comment calcule-t-on cette marge ?
On prend le prix de vente prévisionnel des appartements ou de l’immeuble, auquel on soustrait :
- Le coût du terrain
- Les coûts de construction
- Les honoraires et frais divers (notaires, architectes, assurances, taxes, commercialisation)
La différence correspond à la marge brute du projet. Elle est ensuite exprimée en pourcentage du coût total.
Exemple simple :
- Coût total du projet (terrain + construction + frais) : 10 millions CHF
- Valeur de vente estimée des lots : 12 millions CHF
- Marge de promotion : 2 millions CHF, soit 20 %
Cette marge n’est pas qu’un bénéfice pour le promoteur. C’est aussi un coussin de sécurité pour absorber d’éventuels imprévus : retards, hausses des coûts, ventes plus lentes que prévu.
Dans des marchés très compétitifs comme Genève ou Zurich intra-muros, la marge peut être un peu plus faible (15 à 18 %), car les prix de vente élevés permettent de compenser. Mais la règle des 20 % reste la référence en Suisse romande comme en Suisse alémanique.
Étape 5 : La pré-commercialisation
Une fois le permis en poche, le promoteur peut commencer à vendre les lots (appartements, surfaces commerciales) ou, dans certains cas, l’immeuble entier à un investisseur institutionnel.
C’est un moment stratégique. La banque qui finance la construction exige en général que 50 % des lots soient déjà vendus sur plan avant de débloquer le crédit de construction.
C’est ce qu’on appelle la vente sur plan (VEFA). En Suisse, c’est un mécanisme très répandu et encadré juridiquement.
Étape 6 : Le crédit de construction
Quand les préventes sont suffisantes, la banque entre en jeu et finance le chantier.
Le crédit couvre :
- Les travaux de construction
- Les honoraires des architectes et ingénieurs
- Les assurances obligatoires
- Une partie des frais financiers et commerciaux
Attention : la banque exige presque toujours une garantie solide. Le promoteur met souvent un autre bien immobilier en hypothèque pour sécuriser l’opération.
Étape 7 : Le chantier
C’est la partie visible, celle qui attire les curieux. Mais en réalité, le chantier est la conséquence de toutes les étapes invisibles en amont.
Pendant 12 à 24 mois en moyenne, l’immeuble sort de terre. Le promoteur pilote :
- Les entreprises générales ou corps de métiers
- Le respect du planning et du budget
- Les contrôles de qualité imposés par les autorités
Étape 8 : Livraison et remise des clés
Quand l’immeuble est terminé :
- Les appartements sont livrés aux acheteurs
- Les contrats de location démarrent si l’immeuble est destiné à la location
- La banque clôture le crédit de construction et transforme le financement en hypothèque classique
Le promoteur encaisse alors sa marge, qui si situe en général autour de 20% du coût total du projet selon la localisation et la complexité.
Où se situent les investisseurs dans tout ça ?
C’est ici que Terys intervient. Nos investisseurs financent les étapes les plus stratégiques : avant ou pendant la construction.
Pourquoi c’est intéressant ?
- Parce que le promoteur a besoin de liquidités rapides pour avancer.
- Parce qu’il offre en contrepartie un rendement attractif (souvent supérieur à 7 % en Suisse).
- Parce que les prêts sont garantis par des actifs réels (hypothèques, cessions de créances, garanties personnelles).
Autrement dit : vous ne financez pas une idée dans le vide. Vous financez un projet concret, encadré, avec des garanties tangibles. D’ailleurs, les projets que nous proposons à notre communauté dégagent tous au moins 19% de marge. Cela représente un « matelas de sécurité » afin de garantir au mieux la viabilité financière du projet.
Les risques ? Parlons-en franchement
Un projet immobilier peut rencontrer :
- Des retards administratifs (oppositions, permis bloqué)
- Des dépassements de coûts (matières premières, main d’œuvre)
- Des retards de commercialisation (si les ventes avancent moins vite que prévu)
Mais c’est justement pour couvrir ces risques que les investisseurs demandent une rémunération supérieure à ce qu’offre une banque classique. Comme dit précédemment, chez Terys, nous offrons uniquement des investissements dans des projets avec une marge de 19 % et demandons systématiquement des garanties au promoteur via des cédules hypothécaires de premier ou deuxième rang.
Conclusion : lever le voile sur la promotion immobilière
Vous voyez maintenant qu’un chantier immobilier est loin d’être un hasard ou une improvisation. C’est une mécanique bien huilée, avec ses étapes, ses risques et ses marges.
Et c’est aussi une formidable opportunité pour les investisseurs qui savent se positionner au bon moment, aux côtés des promoteurs.
C’est exactement ce que nous faisons chez Terys.ch : vous donner accès à ces projets, dès 5’000 CHF, avec un rendement prévisible et un risque maîtrisé.
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