« L’immobilier résidentiel c’est surfait, moi je vais plutôt investir dans des bureaux, c’est bien plus rentable ! »
C’est ce que m’a lancé un participant à l’un de nos séminaires, tout feu tout flamme. Je n’ai pas pu m’empêcher de sourire. Parce que cette phrase, je l’ai moi-même prononcée il y a quelques années…
Sur le papier, l’immobilier commercial fait rêver. En réalité ? C’est un terrain miné. Voici pourquoi.
Immobilier commercial vs résidentiel : deux mondes différents
Un rappel essentiel :
- Résidentiel : logements où vivent les gens
- Commercial : bureaux, commerces, entrepôts
Et ces deux mondes n’ont rien à voir, ni en termes de gestion, ni en termes de risques.
Sur le papier, les rendements bruts des bureaux semblent attractifs. Mais c’est oublier les vacances locatives, les coûts d’entretien, les risques économiques et les exigences bancaires bien plus strictes.
Le coût réel de l’investissement dans les bureaux
En Suisse, acheter un bien immobilier locatif nécessite généralement 25% de fonds propres. Mais pour des surfaces commerciales, les banques exigent souvent entre 30% et 50%.
Pourquoi ? Parce que les risques sont bien plus élevés :
- Les locataires sont des entreprises : faillibles, sensibles aux cycles économiques
- En période de récession, les loyers s’évaporent… et les bureaux restent vides
- Le délai de relocation est long : plusieurs mois, parfois plus d’un an
Autrement dit : vous immobilisez plus de capital, pour un investissement plus risqué.
Bureaux vides, revenus zéro
Voici un tableau comparatif concret basé sur les chiffres suisses actuels :
À Genève, Lausanne, Zurich ou Bâle, le taux de vacance des bureaux dépasse les 7%. Contre seulement 0.8% pour le résidentiel (Source: Wüest and Partners).
Et hors des centres-villes ? C’est encore pire. L’explosion du télétravail pousse les entreprises à réduire leurs surfaces. Un cas emblématique : Canary Wharf à Londres. Le quartier d’affaires se vide. HSBC est partie. Crédit Suisse aussi. Résultat : des immeubles modernes et déserts avec des propriétaires qui se retrouvent dans une situation très compliquée.
L’illusion de la rentabilité
Une vacance de six mois, c’est 50% de revenus en moins sur l’année. Sans parler des frais fixes : intérêts hypothécaires, charges, assurances, taxes.
Et contrairement au résidentiel, un bureau vide ne se reloue pas facilement. Il faut parfois le rénover, le transformer, revoir l’agencement. Vous entrez alors dans une spirale d’investissements sans retour rapide.
Et si vous trouvez enfin un locataire ? Il peut exiger des mois de gratuité pour s’installer.
Pourquoi nous privilégions le résidentiel
Chez Terys, nous avons une conviction : le résidentiel, c’est la résilience.
- Tout le monde a besoin d’un toit, en toute conjoncture
- Le taux de vacance reste historiquement bas
- La demande est soutenue, en particulier dans les zones urbaines et périurbaines
- Les contrats de bail sont plus simples et mieux encadrés
- Le financement est plus accessible et les flux de trésorerie plus stables
Ajoutez à cela une fiscalité souvent plus avantageuse… et un effet de levier plus simple à mobiliser.
Investir, ce n’est pas jouer à la roulette
Ce n’est pas le rendement brut qui compte. C’est la stabilité du cash-flow net. Or, un immeuble de rendement résidentiel bien situé, bien géré, vous verse un revenu régulier, prévisible, protégé contre l’inflation.
Avec les bons outils et les bons partenaires, vous pouvez investir dès 5’000 CHF dans des projets résidentiels performants, avec une vacance quasi nulle et des locataires sélectionnés avec soin.
En résumé
- L’immobilier commercial peut rapporter… mais il peut surtout vous coûter cher
- La vacance locative et les exigences bancaires en font un terrain risqué
- Le résidentiel offre une stabilité, une demande structurelle et une meilleure visibilité
- Chez Terys, nous misons sur la résilience du résidentiel suisse pour bâtir un patrimoine sûr et rentable
Vous souhaitez comprendre comment investir dans l’immobilier intelligemment ?
Je vous invite à lire mon livre L’autoroute vers la richesse immobilière, où je partage toutes mes stratégies, erreurs et le chemin pour construire un patrimoine sûr et rentable.