Faites un petit test.
Dites à plusieurs personnes dans votre entourage ou sur les réseaux sociaux que vous êtes intéressé à investir dans l’immobilier, ici, en Suisse.
Vous verrez qu’assez rapidement, quelqu’un (bien souvent un jeune homme surexcité) vous dira de laisser tomber la Suisse et d’investir à fond à Dubaï.
On vous parlera de cette ville sortie du désert, du nombre impressionnant d’expatriés, d’un beau graphe de l’évolution des prix... et vous aurez même droit à des vidéos drone de gratte-ciels dorés.
Il est donc légitime de se poser la question : investir à Dubaï, est-ce vraiment une bonne idée ?
La réponse est franchement non. Voici pourquoi.
Un taux de vacance ahurissant à Dubaï
La dernière fois que je me suis rendu à Dubaï, j’étais impressionné par le nombre de nouveaux projets et de chantiers. Il était évident qu’on y construisait à tour de bras.
Mais en même temps, ces immenses gratte-ciels semblaient vides.
Je pensais d’abord que c’était une fausse impression.
Puis j’ai regardé les chiffres officiels. Résultat : entre 30 et 40 % des appartements sont vacants à Dubaï.
Vous avez bien lu. Jusqu’à 4 logements sur 10 sont vides, sans locataire ni revenu locatif.
À titre de comparaison, le taux de vacance global en Suisse est de 1,15 % et dans les grandes villes comme Genève, Lausanne ou Zurich, il est même inférieur à 1 %.
Autrement dit, quand vous investissez dans un appartement à Dubaï, vous avez au moins 30% de chance que ce dernier reste vide et représente une perte financière pour vous. Rien que cette statistique devrait refroidir les plus enthousiastes.
Un marché spéculatif, instable et dangereux
Si autant de logements sont construits, ce n’est pas pour répondre à une demande solide et durable : c’est pour alimenter la spéculation.
Les investisseurs achètent, attendent quelques années, puis revendent avec une plus-value.
C’est la définition même de la bulle immobilière.
Et comme toujours dans ces cas-là, les premiers gagnent et les derniers trinquent.
On pourrait aussi parler des milliards d’argent sale injectés dans le marché pour être blanchis, mais vous avez compris l’idée.
L’investissement immobilier doit d’abord générer un revenu locatif stable.
Si quelqu’un vous dit que “ce n’est pas important” et que seul le prix à la revente compte, fuyez immédiatement.
L’histoire est claire : en 2008 et en 2020, les prix de l’immobilier à Dubaï se sont effondrés de plus de 30 %. Des milliers d’investisseurs ont tout perdu.
Et ça ne risque pas de s’arranger : rien qu’à la fin 2024, près de 250 000 appartements résidentiels étaient encore en construction. Une bombe à retardement.
Un cadre juridique fragile et des locataires volatils
En Suisse, le droit du bail est transparent, prévisible et équilibré.
Les impayés sont rares, et les locataires restent souvent plusieurs années, voire plusieurs décennies.
À Dubaï, c’est l’exact opposé.
Le cadre légal est flou, instable, et souvent défavorable aux investisseurs étrangers.
En cas de litige, si votre locataire est un local, vous n’avez aucune chance même s’il est clairement en tort.
Ajoutez à cela le fait que la majorité des locataires sont des expatriés en contrats temporaires, qui peuvent quitter le pays du jour au lendemain.
Et vous obtenez un cocktail explosif d’impayés, de litiges et de pertes sèches.
Certains propriétaires témoignent que leurs locataires ont cessé de payer pendant des mois, puis sont simplement rentrés dans leur pays d’origine. Sans laisser d’adresse, ni d'explication. Cela fait clairement beaucoup de mal au porte-monnaie du propriétaire et donne quelques cheveux blancs.
Dubaï, ou le grand casino de l’immobilier
Dubaï est une ville dont l’économie ne repose plus sur le pétrole, mais sur l’immobilier spéculatif.
Ce système est alimenté par des capitaux souvent douteux, une construction frénétique, et un espoir collectif que “ça va continuer à monter”.
Mais si les flux financiers ralentissent, tout le marché peut imploser, emportant avec lui des milliers d’investisseurs crédules.
Et pour ne rien arranger, de sérieux concurrents émergent dans la région : Riyad, Koweït City, Abu Dhabi et la liste continue.
Pendant que Dubaï rêve en béton, la Suisse construit lentement, mais sûrement, une valeur réelle et pérenne.
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