Je me souviens quand je m’apprêtais à faire ma première affaire immobilière. Il s’agissait d’un immeuble de 5 appartements dans un très bon quartier de ma ville d’origine. J’avais réussi à négocier un prix considérablement plus bas, les propriétaires ont accepté de baisser leur prix de 980'000 CHF à 720'000 CHF ! Une baisse de 16% ! J’étais convaincu d’avoir touché le jackpot !
Jusqu’au jour où j’ai vu les frais d’entretien…
C’était ahurissant ! Presque tout le revenu de l’immeuble était parti en frais d’entretien durant les dix dernières années ! Les propriétaires n’avaient quasiment aucun bénéfice depuis le début à cause des réparations qu’ils devaient faire en permanence. Il faut préciser que c'était un immeuble de 1901 et qu’il n’avait jamais été rénové complètement.
Vous pouvez vous épargner la déception que j’ai vécue. Il vaut mieux investir dans des immeubles en bon état. Et par bon état, j’entends soit un immeuble construit récemment, c’est-à-dire dans les 10 ou 15 dernières années maximum, soit un immeuble plus ancien mais qui a été totalement rénové dans les 10 dernières années.
Sinon, vous aurez les mêmes difficultés que les propriétaires que j’ai mentionnés plus haut. Avec un immeuble ancien, vous pouvez être certain que vous aurez une réparation tous les mois, grand minimum.
Un jour, il s’agira d’un robinet, la semaine suivante ce sera une fenêtre qu’il faudra changer et le mois d’après, vous aurez une énième surprise quand vous devrez payer les frais de rénovation du toit, s’élevant très souvent à 5 chiffres. Vous aurez investi votre argent pour augmenter votre revenu mais l’immeuble sera en fait une fournaise qui incinèrera vos revenus issus des loyers, à cause des frais de réparation constants.
Si vous voulez éviter ces désagréments, achetez un immeuble en bon état, selon les critères définis précédemment. Oui, tout ou tard, il y aura des réparations à faire, mais vous serez sans doute très peu dérangé pendant les 10 à 15 premières années, ce qui est suffisant pour mettre un peu du revenu de l’immeuble de côté tous les mois pour couvrir les frais tout en conservant de confortables marges.
Il est vrai qu’un immeuble ancien peut paraître attrayant grâce à son prix faible et à son rendement au-dessus de la moyenne. Mais détrompez-vous ce n’est qu’une illusion et un douloureux retour à la réalité quand les frais d’entretien sont pris en compte.
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