Avant de comparer les actions et l’immobilier, je vais vous présenter un cas pratique qui sera très parlant.
Imaginez Paul et Catherine. Paul investit dans des actions et Catherine investit dans l’immobilier. Chacun d’entre eux investissent 1'000 CHF par mois et ils ont un rendement de 6% chacun. D’ailleurs, 6% est le rendement moyen des actions sur le long terme.
Que se passe-t-il 30 ans plus tard ? Paul et Catherine ont tous les deux une fortune de 948'698 CHF. C’est pas mal, non ? Ils sont tous les deux presque millionnaires.
Cependant, il y a une énorme différence entre Paul et Catherine.
Paul n’a aucune liquidité. Tout cet argent est sur papier uniquement et il ne reçoit que peu de revenu (voire aucun). S’il veut que ce soit de l’argent à la banque, il doit tout vendre. C’est ce qui arrive à beaucoup d’investisseurs en action, ils construisent une belle fortune et ensuite, ils vendent toutes leurs actions, mais que faire après ?
Dans la plupart des cas, l’argent reste à la banque et est grignoté pendant des années jusqu’à ce qu’il ne reste rien… dommage. L’inflation n’arrange rien, et mettons que Paul laisse son argent dormir pendant 30 ans : le taux d’inflation a grimpé de 19,9 % entre 1993 et 2023. Paul aurait largement perdu au change… Mais que se passe-t-il pour Catherine ?
La situation est drastiquement différente. Étant donné qu’elle a investi dans l’immobilier, elle reçoit un revenu passif de 6% par an. Après 30 ans, non seulement elle a une fortune de presque 1 million de francs mais elle perçoit également un revenu passif de 56'921 CHF par an ! Comme vous pouvez le constater, Catherine a bien plus d’options que Paul. Si elle le souhaite, elle peut continuer à investir. Si elle continue 5 ans de plus, elle aura un revenu passif de 78'000 CHF grâce à ses investissements !
Catherine n’est pas obligée de vendre car elle perçoit du revenu passif. Elle pourra bien plus tard transférer toute cette fortune et ce revenu passif à ses enfants, alors que Paul aura sans doute dépensé tout ou une grande partie de la fortune.
Cette histoire met en évidence la principale différence entre les actions et l’immobilier. Les actions procurent quasi exclusivement de l’appréciation alors que l’immobilier offre de l’appréciation, du revenu passif et de l’enrichissement gratuit.
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Actions |
Immobilier |
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Appréciation |
Oui |
Oui |
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Revenu passif |
~ |
Oui |
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Protection de capital |
Non |
Oui |
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Enrichissement gratuit |
Non |
Oui |
Petite note : certaines actions donnent un certain revenu passif, cela s’appelle un dividende. Mais ce dernier et souvent bien faible (moins de 3%) et la direction de l’entreprise peut décider de ne plus le payer à tout moment.
Finalement, les actions ne protègent pas votre capital étant donné qu’elles ont la fâcheuse tendance de s’écraser quand il y a une crise économique et sont peu fiables pour protéger contre l’inflation.
Dernier détail, l’immobilier a tendance à plus s’apprécier que les actions :
Comparaison du rendement de l'immobilier et des actions
Source : CIFI et SIX
Avec toutes ces informations, il devient clair pourquoi l’immobilier est un investissement si prisé.
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