Il y a quelques années, je déjeunais avec des collègues quand l’un d’eux m’a confié qu’il avait maximisé son troisième pilier pour payer moins d’impôts et investir. Sur le papier, une bonne idée. Mais il a enchaîné en me disant qu’il n’avait jamais envisagé l’immobilier car il trouvait ça « trop risqué ».
Je crois que j’ai failli m’étouffer avec mon café.
Vraiment ? Risqué ? Alors que des entreprises historiques comme Swissair, Kodak ou même Credit Suisse se sont effondrées, l’immobilier, lui, est encore debout et le sera toujours. Parce qu’il est adossé à un besoin fondamental de l’être humain : se loger. Peu importe les crises, les guerres, les pandémies : on se logera toujours quelque part. Vous pouvez vous passer d’un smartphone, d’un restaurant ou d’une marque de vêtements. Mais vous ne pouvez pas vivre dehors toute l’année en Suisse.
À l’inverse, investir dans une entreprise revient à miser sur des dirigeants, des êtres humains faillibles. Même avec les meilleures intentions, ils peuvent se tromper, sous-estimer un concurrent ou mal anticiper un changement de marché. Résultat : des sociétés autrefois solides disparaissent du jour au lendemain, laissant leurs actionnaires sur le carreau.
L’immobilier face aux autres placements : match nul ou victoire par KO ?
La finance traditionnelle nous répète que les actions, obligations et autres produits structurés sont « diversifiés » et « rentables à long terme ». En réalité :
- Actions : un potentiel de gain élevé et un risque de chute brutale.
- Obligations : rendement médiocre, souvent inférieur à l’inflation.
- Or : protège partiellement de l’inflation, mais ne génère aucun revenu.
L’immobilier, lui, coche toutes les cases :
- Revenu passif régulier : en Suisse, un rendement net de 5 à 7 % est courant pour un immeuble bien choisi.
- Appréciation du capital : les prix augmentent en moyenne de 2 % par an sur le long terme.
- Protection contre l’inflation : loyers indexés, valeur du bien qui suit la hausse des prix.
- Enrichissement gratuit : les loyers remboursent l’hypothèque, augmentant vos fonds propres sans effort.
Et si vous jetez un coup d’œil aux graphiques comparant l’évolution de l’immobilier suisse et des actions, la différence saute aux yeux : l’immobilier monte de façon régulière, presque linéaire, tandis que les actions font le grand huit avec des hauts et des bas spectaculaires. Techniquement, on appelle ça l’écart-type : plus il est faible, plus l’investissement est stable.
« Oui mais… et les mauvais locataires ? »
C’est l’argument préféré des sceptiques : « Mon cousin connaît quelqu’un qui a eu un locataire qui ne payait pas et qu’il a mis deux ans à expulser ».
En Suisse, la législation protège à la fois le propriétaire et le locataire. Les procédures sont claires et rapides, et les loyers impayés restent très marginaux dans le résidentiel bien géré.
En plus, vous pouvez investir dans l’immobilier différemment sans vous exposez au risque des locataires. Sur notre plateforme Terys par exemple, nous proposons des projets de constructions où n’importe qui peut investir à partir de 5'000 CHF. L’investisseur perçoit un intérêt durant la durée du projet et est remboursé à la fin. Aucun locataire à gérer et 0 risque de non-paiement des loyers.
L’immobilier, même en temps de crise
Pendant la crise du Covid-19, quand les marchés boursiers ont perdu jusqu’à 30 % en quelques semaines, les loyers ont continué à tomber sur le compte des investisseurs immobiliers. Même lors de la terrible crise financière de 2008, l’immobilier résidentiel suisse a tenu bon. Les prix ont légèrement ralenti leur progression mais n’ont pas connu de krach, et surtout, les propriétaires ont continué à percevoir leurs loyers tous les mois.
Exemple concret
Imaginons un investissement de 100'000 CHF dans un immeuble de rendement de 500'000 CHF, financé par une hypothèque de 400'000 CHF. Les loyers couvrent la mensualité, les charges et dégagent un bénéfice net de 6 % par an (6'000 CHF). En 10 ans :
- Votre capital investi est doublé grâce au remboursement de l’hypothèque par les loyers.
- Vous avez encaissé 60'000 CHF de revenus passifs.
- La valeur de l’immeuble a probablement augmenté.
Ou encore mieux, vous investissez dans un projet de promotion via une plateforme comme Terys. Vous touchez entre 7 et 10 % d'intérêts par an, peu importe les circonstances. Et si jamais le pire venait à se produire et que le promoteur ne payait pas (ce qui ne s'est jamais produit sur notre plateforme), une garantie hypothécaire serait saisie via une cédule pour vous remboursez. Encore une fois, tout cela est contractuel et ne dépend pas du tout des dernières nouvelles géopolitiques.
L’excuse du « trop risqué » est un mythe
Ne pas investir dans l’immobilier par peur du risque, c’est comme refuser de conduire par peur d’un accident mais monter chaque jour à moto sans casque. Les marchés financiers sont bien plus volatils et imprévisibles que le marché immobilier résidentiel suisse.
En résumé :
- L’immobilier repose sur un besoin humain universel et indestructible : se loger.
- Les entreprises dépendent de dirigeants faillibles et de marchés instables.
- L’immobilier offre un rendement stable, une protection contre l’inflation et un enrichissement automatique.
- Les risques sont maîtrisables avec une bonne sélection du bien et une gestion professionnelle.
- Ne pas investir dans l’immobilier est souvent plus risqué que d’y investir.
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