Tetovo vs Monaco : l’emplacement, facteur numéro 1
Connaissez-vous la ville de Tetovo, en Macédoine du Nord ?
Probablement pas.
Il se trouve que c’est la ville en Europe où le mètre carré d’une résidence coûte le moins cher, à savoir 500 euros.
Par contre, je suis certain que vous connaissez Monaco.
C’est la ville d’Europe la plus chère du monde, et le mètre carré coûte en moyenne 75'000 euros, soit 150 fois plus que Tetovo !
Cette comparaison illustre bien une réalité fondamentale de l’immobilier : l’importance du lieu.
C’est la composante principale du prix d’un appartement.
Le même mètre carré peut se vendre bien plus cher s’il se trouve dans un meilleur emplacement.
Étape 1 : Choisir la bonne ville
La question que vous vous posez sans doute en tant qu’investisseur : qu’est-ce qu’un bon lieu ?
Nous allons y répondre en deux étapes.
Tout d’abord, il faut choisir une ville ou une région dans laquelle investir.
Et la règle d’or ici est simple : Ne pas investir dans des régions dont la population baisse.
La raison est évidente : s’il y a moins d’habitants, la demande diminue.
Il devient plus difficile de trouver des locataires et le prix de l’immobilier risque de baisser.
Toutes des choses à éviter absolument.
Cette règle peut sembler simpliste, mais beaucoup tombent dans le piège.
Pourquoi ? Parce que les immeubles qui se vendent dans les zones en décroissance ont tendance à afficher des rendements très attrayants, bien plus que la moyenne nationale.
Mais évidemment, ce haut rendement est un piège car vous vous exposez beaucoup plus au risque de ne pas avoir de locataires et de voir le prix de votre bien baisser.
Au final, ce qui semble être une bonne affaire peut vite devenir un cauchemar.
En revanche, si vous investissez dans une ville dont la population est stable, il sera bien plus aisé de trouver des locataires et de profiter de l’appréciation de votre bien.
Et si la population augmente, c’est encore mieux !
En bref : visez des villes dont la population augmente et où les gens souhaitent s’installer.
Étape 2 : Choisir le bon quartier
Une fois la ville ou agglomération choisie, vous devez sélectionner un quartier.
C’est là où les choses peuvent se corser, car la définition d’un bon « lieu » est moins claire.
Doit-on investir en plein centre-ville comme aux Champs-Élysées à Paris ou à la Paradeplatz de Zurich ?
Ou plutôt dans des zones périphériques ?
Les centres-villes ont un avantage : une quasi-certitude de toujours trouver des locataires rapidement.
Mais ils ont aussi un inconvénient : le prix d’achat est plus élevé, donc le rendement est généralement plus faible.
Les zones plus périphériques sont aussi très demandées tout en étant moins chères, ce qui leur procure un rendement plus élevé.
Elles sont donc, a priori, plus intéressantes que les centres-villes.
MAIS : il faut soigneusement sélectionner le quartier.
Les quartiers à éviter
Les quartiers défavorisés, peu valorisés ou dont les habitants tentent de partir sont à éviter.
Tout comme les villes en déclin, ces quartiers affichent souvent de meilleurs rendements sur le papier, mais viennent avec des inconvénients majeurs :
- Rotation fréquente des locataires
- Loyers impayés
- Dégradation rapide du bien
- Difficulté à revendre
Les quartiers à privilégier
Il vaut mieux viser les quartiers :
- Demandés
- Bien desservis par les transports en commun
- Avec des infrastructures de qualité
- Où la criminalité est faible
On pourrait ajouter que les meilleurs quartiers sont souvent ceux qui se trouvent dans la moyenne :
Ni trop luxueux, ni trop bon marché.
Ils contiennent le genre de biens immobiliers qui offrent le meilleur rapport rendement/risque.
En résumé
Les meilleurs lieux pour un investissement immobilier sont :
- Des villes qui ne sont pas en déclin ou en croissance
- Et des quartiers périphériques demandés qui se trouvent dans la moyenne.
Comme toujours, ce que l’on recherche, c’est l’option qui maximise le rendement tout en diminuant le risque.
C’est exactement ce qu’on propose chez Terys à travers notre plateforme d’investissement, parce que mal choisir un lieu, c’est faire une erreur qu’on paie pendant 20 ans.
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