Pendant des décennies, une seule option existait pour investir dans l’immobilier sans acheter un immeuble entier. Les fonds immobiliers.
Vous donniez votre argent, vous signiez quelques documents et vous espériez que tout se passe bien.
Aujourd’hui, le monde a changé; l’information est accessible et la technologie a fait tomber les barrières.
Et une nouvelle façon d’investir est née : l’investissement immobilier direct via le crowdfunding.
Une question s’impose alors: qui mérite réellement votre confiance aujourd’hui ?
Fonds immobiliers : un modèle hérité d’un autre temps
Soyons clairs. Les fonds immobiliers ont longtemps été une solution pertinente.
Dans les années 1980 et 1990, investir directement dans l’immobilier était complexe, opaque et réservé à une élite.
Peu d’informations, des processus lourds et un accès limité aux opportunités décourageaint presque tout le monde. Les fonds répondaient donc à un besoin réel.
Mais ce qui était une force hier est devenu une faiblesse aujourd’hui.
Comment fonctionne un fonds immobilier concrètement ?
Le principe est simple.
Les investisseurs placent leur argent dans un pot commun
Ce capital est géré par un gestionnaire professionnel
Les décisions d’achat, de vente, de financement et de rénovation sont prises sans consulter les investisseurs
Une fois l’argent investi, vous n’avez plus aucun levier.
Aucun choix, aucune visibilité fine et aucun pouvoir de décision. Votre rôle se limite à attendre et espérer que les gérants fassent bien leur travail.
Le vrai problème des fonds : le désalignement des intérêts
C’est ici que le bât blesse.
Le gestionnaire d’un fonds immobilier investit de l’argent qui n’est pas le sien.
Les investisseurs, eux, assument :
100 % du risque
Une partie seulement du rendement
Zéro contrôle
Ce déséquilibre crée un effet pervers bien connu en finance.
Quand ce n’est pas votre argent, la prise de risque n’a pas la même saveur.
Des frais qui rongent la performance
Parlons chiffres.
Pas de marketing. Juste la réalité.
Dans un fonds immobilier, vous payez généralement :
Des frais de gestion fixes annuels
Des frais de performance sur les bénéfices
Parfois des frais d’entrée et de sortie
Ces frais varient d’un fonds à l’autre, mais une chose est certaine :
ils amputent directement le rendement des investisseurs.
Un immeuble peut très bien performer sur le terrain sans que l’investisseur ne le ressente réellement sur son compte bancaire.
Opacité et perte de contrôle
Un autre point est rarement mis en avant.
La transparence.
Dans un fonds immobilier :
Vous ne choisissez pas les immeubles
Vous ne choisissez pas les régions
Vous ne choisissez pas la stratégie
Vous déléguez tout.
Et lorsque les choses tournent mal, vous découvrez souvent les problèmes a posteriori, dans un rapport annuel dense et technique.
La question est simple, êtes-vous à l’aise avec le fait de confier votre argent sans avoir votre mot à dire ?
Le crowdfunding immobilier : l’investissement de l’ère de l’information
Aujourd’hui, l’information est disponible.
Les données sont accessibles et les projets peuvent être analysés en détail.
C’est exactement ce qui rend l’investissement immobilier direct possible à grande échelle.
Le crowdfunding immobilier n’est pas une mode, c’est une évolution logique.
Le principe est radicalement différent
Avec l’investissement immobilier direct :
Vous choisissez dans quoi vous investissez
Vous analysez chaque projet
Vous décidez où va votre argent
Il n’y a pas de gestionnaire opaque qui agit à votre place.
Vous restez aux commandes.
Le contrôle change tout
Quand un investisseur choisit lui-même ses projets :
Il comprend le risque
Il sait pourquoi il investit
Il accepte consciemment la stratégie
C’est un changement fondamental.
L’investisseur n’est plus un simple apporteur de capital passif.
Il devient acteur de ses décisions.
Et cela change profondément la relation à l’investissement.
Le sujet central : les frais
C’est ici que la différence devient flagrante.
Dans un modèle comme celui proposé par Terys :
Aucun honoraire n’est prélevé sur le rendement des investisseurs
Aucun pourcentage caché sur les bénéfices
Aucun frais de gestion annuel qui grignote la performance
Le rendement affiché est le rendement perçu.
Point final.
Cela signifie une chose essentielle.
Les investisseurs conservent 100 % de leur rendement.
Le risque existe. Mais il est choisi
Soyons honnêtes.
L’investissement immobilier direct comporte des risques.
Comme tout investissement.
La différence majeure est ailleurs.
Dans un fonds, le risque est subi.
Dans l’investissement direct, le risque est choisi.
Vous savez :
Qui est le promoteur
Quelle est la durée
Quelle est la structure du projet
Quel est le rendement cible
Vous investissez en connaissance de cause.
Une logique adaptée au marché immobilier suisse
En Suisse, l’immobilier est un pilier patrimonial.
Marché stable
Demande structurelle forte
Rendements réguliers sur les immeubles de rendement
Historiquement, l’immobilier suisse affiche une appréciation moyenne autour de 2 % par an sur le long terme, avec des revenus locatifs souvent situés entre 4 % et 6 % selon les régions et les projets.
Dans ce contexte, chaque point de frais économisé fait une différence énorme sur la durée.
Fonds immobiliers vs investissement direct : le résumé clair
Prenons un instant pour comparer.
Fonds immobiliers
Argent mutualisé dans un pool
Zéro pouvoir de décision
Frais fixes et variables
Opacité sur les choix stratégiques
Rendement amputé
Modèle conçu pour une autre époque
Crowdfunding immobilier direct
Choix des projets
Contrôle total
Transparence complète
Zéro frais sur le rendement
Investisseur responsable et informé
Modèle aligné avec l’ère digitale
La question n’est donc pas de savoir si les fonds sont mauvais.
Ils ont simplement vieilli.
L’investissement immobilier d’aujourd’hui
Nous ne sommes plus dans les années 1980.
L’information n’est plus réservée à une minorité.
La technologie permet une désintermédiation intelligente.
L’investissement immobilier moderne repose sur trois piliers :
Transparence
Alignement des intérêts
Contrôle pour l’investisseur
C’est exactement ce que recherchent les investisseurs d’aujourd’hui.
Des investisseurs qui ne veulent plus déléguer aveuglément.
Des investisseurs qui veulent comprendre.
Des investisseurs qui veulent garder la main.
En conclusion
Confier son argent à un fonds immobilier, c’est accepter :
De perdre le contrôle
De payer cher l’intermédiation
De subir les décisions d’un tiers
Investir directement dans l’immobilier via le crowdfunding, c’est :
Rester aux commandes
Choisir ses projets
Conserver l’intégralité de son rendement
L’ère de l’information a changé les règles du jeu.
La question est simple.
Souhaitez-vous continuer à investir comme hier ou investir comme aujourd’hui ?
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