Si vous suivez Terys depuis assez longtemps, vous m’avez entendu dire des dizaines de fois que l’un des plus gros avantages de l’investissement immobilier, c’est sa capacité à générer un revenu passif sur lequel vous pouvez compter.
Je dis aussi que c’est l’un des rares investissements qui offre un tel revenu.
Et presque à chaque fois, un détracteur de l’immobilier me dit qu’il y a des actions qui versent des dividendes importants régulièrement, appelées les actions à dividende, et qu’elles sont des meilleurs placements que l’immobilier.
Comme d’habitude, la réalité est un peu plus nuancée. Comparons donc les actions dividendes avec l’immobilier.
Les deux vérités inconfortables
Pour les statistiques qui vont suivre, je me baserai sur le marché boursier américain car il est le plus grand et le mieux documenté. Cependant, les mêmes tendances s’observent en Europe et en Asie.
Comme dit précédemment, les actions dividendes sont des actions de sociétés cotées en bourse qui versent un dividende aux détenteurs des actions, c’est-à-dire une part du bénéfice.
Il fut un temps où des investisseurs boursiers pouvaient vivre grâce aux dividendes qu’ils recevaient via leurs actions. En fait, des millions de retraités subsistaient avec les dividendes provenant du portefeuille boursier qu’ils avaient construit au cours de leur vie active.
Mais ce temps est révolu depuis une bonne trentaine d’années pour deux raisons principales.
La première est que de moins en moins d’entreprises versent des dividendes. En effet, les dirigeants se sont tournés vers des business models différents et préfèrent réinvestir les profits qui seraient autrement versés sous forme de dividende. Le nombre d’entreprises américaines versant un dividende s’est presque divisé par deux depuis les années 1980. On estime aujourd’hui qu’environ 35% des entreprises cotées aux USA versent un dividende (source : Keeley Teton Advisors LLC).
Deuxièmement, les dividendes qui sont versés sont de plus en plus faibles. Pour les mesurer, nous calculons la rentabilité, ce qui correspond au montant du dividende divisé par le prix de l’action. Si un dividende a une rentabilité de 3% par an, cela veut dire que si le prix de l’action est de 100 CHF, le dividende s’élève à 3 CHF par an.
Encore une fois, la tendance est à la baisse. Alors qu’en 1980 une rentabilité de 4% par an n’était pas rare, aujourd’hui la rentabilité moyenne se situe entre 1,2 et 1,7%. Il est donc difficile de se construire un revenu passif suffisant pour vivre avec de tels chiffres.
Source : Investopedia
Et les aristocrates ?
Mais il existe un groupe bien particulier d’actions qui versent un dividende important depuis des années et qui l’augmente chaque année. Cette élite composée de 67 entreprises s’appelle les aristocrates des dividendes. Cette catégorie inclue des entreprises très connues comme Coca Cola, McDonald's ou encore Pepsi:
Il ne faut cependant pas espérer de miracle car la rentabilité des aristocrates tourne ces dernières années entre 2,5 et 3%.
En plus de cela, les dirigeants d’une entreprise peuvent à tout moment décider de réduire ou supprimer le dividende en raison d’une réorientation stratégique ou de mauvais résultats financiers. Et c’est même arrivé parmi les aristocrates avec les exemples notoire de General Electric, AT&T et Anheuser-Busch.
Verdict
En résumé, non seulement il y a de moins en moins d’entreprises qui versent un dividende mais aussi ce dernier devient de plus en plus faible.
Et qu’en est-il de l’immobilier ?
La pierre donne un revenu passif plus élevé et bien plus prévisible.
Chez Terys, nous proposons des immeubles résidentiels qui offrent un rendement entre 5 et 6% par an. En plus, nous offrons aussi des prêts participatifs où vous prêtez de l’argent à un promoteur immobilier afin de mener à bien un projet de construction. Dans ce cas de figure, il est possible d’obtenir une rentabilité entre 7 et 8% par an.
En plus, ces rendements sont bien plus prévisibles car les locataires paient (dans l’immense majorité des cas) leurs loyers et les promoteurs paient toujours les intérêts. Contrairement aux actions, un dirigeant ne peut pas décider unilatéralement de réduire ou éliminer la rentabilité.
Une conclusion graphique vous aidera à y voir plus clair :
Il est donc clair que si votre objectif est la liberté financière avec un revenu passif, l’immobilier est un bien meilleur pari que les actions.
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