“Achetez un immeuble sans débourser un centime.”
“Devenez rentier immobilier sans fonds propres.”
Vous avez sans doute déjà vu ces promesses sur YouTube ou les réseaux sociaux, souvent accompagné de "les banques vont tout faire pour supprimer cette vidéo, regardez vite!".
Et si on remettait un peu de vérité dans tout ça ?
Après plus de 10 ans dans l’immobilier, je peux vous dire une chose avec certitude : investir dans la pierre sans sortir un seul franc de sa poche, c’est très rare. Et dans 95 % des cas, c’est une fausse promesse.
Alors, comment faire la part des choses entre mythe et stratégie concrète ?
Ce que les “experts” oublient de vous dire
Voici les solutions soi-disant miracles qu’on vous vend souvent :
- Crédit à la consommation pour constituer vos fonds propres
- Investisseurs privés pour “monter un dossier bancaire”
- Crédit vendeur pour éviter d’avoir à financer l’achat vous-même
Le problème ? Aucune de ces méthodes ne fonctionne vraiment pour un investisseur débutant, pour une raison simple : le coût du capital est bien trop élevé.
Un crédit conso en Suisse tourne autour de 7 à 9 %. Une hypothèque, elle, se négocie autour de 1.5 %. La différence est énorme, et rend le projet non rentable dès le départ.
Même chose pour le crédit vendeur : dans 99 % des cas, le vendeur veut son argent tout de suite, pas dans 5 ans. Et si vous trouvez un vendeur ouvert à cette idée, c’est généralement que le bien a un problème. Et même dans les situations où c'est un bien intéressant et que le propriétaire est ouvert à cette idée, le taux d'intérêt tue toute rentabilité potentielle.
Ce qu’il faut VRAIMENT pour acheter un bien immobilier
En Suisse, la règle est simple :
- Il faut 20 % de fonds propres pour financer un bien
- Au moins 10 % doivent provenir de votre épargne
- Le reste peut venir du 2e ou 3e pilier
Pour un appartement à 500’000 CHF, cela signifie 100’000 CHF de fonds propres, dont 50’000 CHF au minimum en cash.
Ajoutez à cela les frais de notaire, d’évaluation et d’acte, et vous comprenez vite que l’achat classique sans capital est une illusion.
Les deux (vraies) façons d’investir avec zéro argent
Il existe bien deux méthodes réelles, légales et financièrement viables pour investir sans mettre la main à la poche. Mais elles sont réservées à des profils bien précis.
1. Utiliser un bien immobilier déjà payé
C’est la technique du refinancement hypothécaire.
Vous possédez un bien immobilier ? S’il est payé (ou partiellement payé), vous pouvez le mettre en garantie et obtenir une ligne de crédit à un taux très bas (parfois sous les 1 %).
Avec cette somme, vous financez l’achat d’un autre bien sans sortir un centime de votre poche.
Mais soyons honnêtes : très peu de gens en Suisse possèdent un bien entièrement payé. C’est donc une méthode réservée aux investisseurs déjà établis (ou aux héritiers chanceux).
2. Devenir promoteur immobilier
La deuxième méthode, beaucoup plus technique, consiste à :
- Trouver un terrain
- Négocier son acquisition
- Convaincre des investisseurs d’acheter le terrain avec vous
- Obtenir le permis de construire
- Réaliser la construction
- Puis demander une hypothèque sur le bâtiment fini pour rembourser tout le monde
Vous l’aurez compris, ce n’est pas un jeu d’enfant. Cela demande :
- Du temps
- Des connaissances techniques
- Un réseau solide
- Et la capacité à gérer des millions avant même d’avoir vu un franc de bénéfice
Encore une fois, c’est une méthode réservée aux professionnels.
Une alternative : rénover et refinancer (mais pas sans risque)
Certains parlent d’une troisième option : acheter un bien vétuste avec des investisseurs, le rénover, puis demander un refinancement auprès de la banque.
Avec ce nouveau prêt, vous remboursez les investisseurs initiaux, et gardez le bien.
Encore une fois, l’idée est bonne, mais :
- Il faut déjà avoir accès à des investisseurs
- Il faut une banque qui accepte un refinancement complet
- Il faut que la rénovation apporte réellement de la valeur
- Et il faut surtout maîtriser chaque étape du processus
Une seule erreur, et vous vous retrouvez avec un bien invendable et une dette que vous ne pouvez pas rembourser.
Il n’y a pas de raccourci
C’est peut-être décevant, mais c’est la vérité :
Investir sans argent n’est pas une stratégie, c’est une exception.
En Suisse, aux États-Unis, en Europe : les règles bancaires sont les mêmes. Les institutions financières ne prennent pas de risque sans garantie.
Si vous n’avez pas de fonds propres aujourd’hui, c’est normal. Mais au lieu de rêver de raccourcis, il vaut mieux bâtir un plan solide.
La bonne nouvelle, c'est que grâce aux nouvelles plateformes participatives, vous n’avez plus besoin de 100’000 CHF pour commencer.
Avec Terys par exemple, vous pouvez :
- Investir dès 5’000 CHF
- Accéder à des projets sélectionnés en Suisse
- Obtenir une rentabilité annuelle entre 7 et 10 %
- Et suivre l’évolution de votre investissement en ligne
Vous ne possédez pas un immeuble entier, mais vous faites partie des prêteurs ou co-investisseurs, selon les projets. Et vous touchez vos intérêts, mois après mois.
Même avec un petit salaire, c’est possible
C’est un autre mythe à déconstruire :
Non, il ne faut pas gagner 10’000 CHF par mois pour investir.
En mettant 200 à 300 CHF de côté chaque mois, vous pouvez :
- Constituer un capital en 12 à 18 mois
- Investir régulièrement
- Profiter de l’effet boule de neige des intérêts composés
Nous avons déjà parlé de cette méthode dans un autre article, mais elle est essentielle : commencer petit, mais commencer maintenant.
Conclusion
- Investir sans argent n’est pas impossible, mais c’est réservé aux pros
- Les méthodes classiques qu’on trouve en ligne ne marchent pas
- Mieux vaut construire un plan réaliste et investir progressivement
- Avec des solutions comme Terys, vous pouvez devenir investisseur immobilier dès aujourd’hui
J'ai un petit message pour vous, je vous invite à rejoindre la communauté Terys. Regardez cette vidéo pour en savoir plus:
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