Quand on parle de promotion immobilière, une question revient toujours.
Où se situe réellement le bénéfice du promoteur ?
C’est là qu’intervient la notion de marge de promotion. Un terme simple, souvent mal compris, mais absolument central pour comprendre comment se crée la valeur dans l’immobilier suisse.
Qu’est-ce qu’une marge de promotion ?
La marge de promotion, ou plus précisément la marge de promotion brute, correspond au bénéfice qui reste au promoteur une fois tous les coûts payés.
Cela inclut notamment :
Le prix du terrain
Les coûts de construction
Les honoraires d’architectes et d’ingénieurs
Les frais financiers
Les frais administratifs
Les imprévus
Les impôts liés à l’opération
Ce qui reste à la fin, avant rémunération du promoteur et prise de risque, c’est la marge de promotion brute.
Un exemple simple
Imaginons un projet immobilier vendu 10 millions de CHF.
Coût total du projet : 8 millions de CHF
Différence : 2 millions de CHF
La marge de promotion brute est donc de 20 %.
Ces 20 % rémunèrent le travail, l’expertise, le risque et le capital immobilisé du promoteur pendant plusieurs années.
Des marges très variables selon les régions
Toutes les marges de promotion ne se valent pas. En Suisse, la localisation joue un rôle déterminant.
Les zones hyper-centrées
Dans des villes comme Genève, Lausanne ou Zurich, la concurrence est féroce.
Pourquoi ?
Très peu de terrains disponibles
Beaucoup d’acteurs professionnels
Une pression énorme sur les prix du foncier
Résultat :
La marge de promotion tourne souvent autour de 12 %, parfois moins. Et encore, quand tout se passe parfaitement.
Dans ces marchés, le promoteur gagne surtout sur le volume et la régularité, pas sur des marges spectaculaires.
Les zones plus périphériques
Dès que l’on sort des centres ultra-tendus, la situation change radicalement.
Dans les zones périphériques ou semi-urbaines :
Le foncier est plus accessible
La concurrence est plus rationnelle
Les projets sont mieux équilibrés
C’est là que la fameuse référence suisse apparaît.
En Suisse, hors zones hyper-centrées, une marge de promotion de 20 % est considérée comme la norme.
C’est un chiffre que vous entendrez partout chez les professionnels du secteur.
20 %, c’est la référence.
Des exemples concrets sur le terrain
Chez Terys, nous finançons régulièrement des projets dans ces zones où la création de valeur est plus intéressante.
Nous avons par exemple financé :
Un projet à Blonay dans le canton de Vaud
Un projet à Monthey dans le Valais
Dans ces deux cas, les marges de promotion étaient supérieures à 20 %.
Pourquoi ?
Un marché local dynamique mais moins spéculatif
Des prix d’entrée cohérents
Des projets bien structurés
Ce sont typiquement ces configurations qui permettent une répartition saine de la valeur entre promoteurs et investisseurs.
La Suisse face aux standards européens
Si l’on prend un peu de recul, la Suisse fait très bonne figure.
Avec des marges de promotion autour de 20 % :
Elle se situe clairement au-dessus de nombreux pays d’Europe occidentale
En Allemagne, par exemple, les marges sont souvent nettement plus faibles
Dans d’autres marchés européens, la pression réglementaire et foncière compresse fortement les rendements
Autrement dit, la Suisse reste un marché très respectable en termes de création de valeur immobilière, tout en conservant une stabilité rare.
Pourquoi ces marges sont intéressantes pour les investisseurs
Pendant longtemps, seuls les promoteurs et les investisseurs institutionnels profitaient de ces marges.
Aujourd’hui, la situation a changé.
Grâce à des plateformes comme Terys, il est désormais possible d’y accéder avec des montants beaucoup plus accessibles.
Comment cela fonctionne concrètement ?
Chez Terys :
Vous prêtez de l’argent au promoteur
Pour une durée définie
Sur un projet immobilier précis
Avec un intérêt annuel compris entre 7 % et 10 %
Vous ne gérez rien.
Vous n’achetez pas un appartement.
Vous participez au financement de projets réels, adossés à des actifs immobiliers suisses.
En résumé
La marge de promotion est le cœur de la création de valeur immobilière
En zones centrales, elle tourne autour de 15 %
Hors centres, 20 % est la référence suisse
Certains projets dépassent largement ce seuil
La Suisse reste très attractive par rapport aux standards européens
Et aujourd’hui, même avec de petits montants, vous pouvez en profiter
La vraie question n’est plus de savoir si ces marges existent.
La question est de savoir comment y accéder intelligemment. Si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite à rejoindre la communauté Terys. Regardez cette vidéo pour la suite:
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