Si vous lisez ces lignes, vous êtes sans doute déjà convaincu par l’investissement immobilier. Vous adorez le revenu passif que la pierre peut vous procurer, en plus de l’appréciation stable et régulière, de l’effet de levier, etc.
Mais la vraie question est: comment investir ?
Ou plutôt: quelle est la meilleure façon d’investir ?
C’est une question avec laquelle j’ai eu beaucoup de difficultés pendant des années. Entre le moment où je me suis décidé à investir dans l’immobilier et le moment où je suis passé à l’action, cinq longues années se sont écoulées pendant lesquelles je tentais de répondre à cette question.
Vous n’avez pas besoin de vous infliger la même attente interminable ni toutes les erreurs qui ont eu lieu pendant ce temps.
Dans cet article, nous découvrirons comment vous pouvez devenir investisseur immobilier en quelques semaines seulement.
Nous accomplirons cela en deux étapes :
- La théorie
- La pratique
La théorie de l'autoroute
Expédions cette partie rapidement.
Au fil des ans, j’ai découvert une méthode d'investissement qui est la plus sûre, la plus rentable et surtout la plus simple à mettre en place. Elle se décrit comme ceci :
Investir dans des immeubles résidentiels d’au moins trois appartements, construits ou rénovés récemment, dans de bons quartiers.
Cette phrase s’appelle la méthode de l’autoroute, car c’est la façon la plus rapide d’accéder à l’investissement immobilier. Cette méthode répond à toutes les grandes questions que l’on peut se poser et évite de nombreux pièges, par exemple :
- Dois-je investir dans du résidentiel ou du commercial ?
- Est-ce que je me limite à un seul appartement ?
- Est-ce que je me risque à investir dans un vieil immeuble ?
- Dans quel genre de quartier dois-je investir ?
Nous n’entrerons pas dans les détails dans cet article, mais vous pouvez en savoir plus sur la méthode de l’autoroute ici.
Car oui, ce qui nous intéresse plus que tout aujourd’hui, c’est la pratique.
Comment investir en pratique ?
De nos jours, il existe trois façons concrètes d’investir dans l’immobilier :
- Investir soi-même
- Investir dans un fonds
- Investir à travers une plateforme
Les fonds d'investissement
Commençons par la deuxième option : les fonds d’investissement.
Vous investissez avec d’autres investisseurs dans un pot commun. Le montant est ensuite investi par les gérants du fonds.
Sur le papier, céder son argent à des professionnels de la finance peut sembler séduisant. En réalité, c’est souvent un choix peu intéressant.
Le plus gros inconvénient, ce sont les coûts de fonctionnement élevés. Les gérants doivent payer leurs bureaux, leurs employés, et en plus, ils prennent une partie du bénéfice comme rémunération. Résultat : le rendement est généralement moins élevé que si vous investissiez vous-même, même si les gérants font du bon travail.
Et surtout : vous perdez tout pouvoir de décision sur vos investissements.
Certains de ces fonds sont cotés en bourse. Vous achetez alors des actions du fonds et recevez un dividende. Le désavantage ? Vous êtes exposé aux aléas de la bourse. En cas de panique, le prix des actions peut chuter, même si les actifs sous-jacents sont solides. Ce phénomène s’est produit au début de la pandémie de Covid-19 et a impacté de nombreux investisseurs.
Investir soi-même
Ce qui nous amène à la méthode traditionnelle : investir soi-même.
Dans ce cas de figure, vous êtes aux commandes. En résumé, vous devrez :
- Chercher des immeubles
- Les visiter
- Les analyser
- Négocier avec le vendeur
- Faire une offre
- Demander un financement à la banque
- Effectuer la transaction
- Gérer l’immeuble
… et bien d’autres détails.
C’est tout à fait possible de réussir comme cela, et beaucoup y sont parvenus. Mais il ne faut pas oublier une chose : c’est un processus complexe qui requiert beaucoup d’efforts et de temps. De plus, pour faire votre première affaire, il vous faudra un capital conséquent, au bas mot 150'000 CHF, surtout en Suisse.
C’est à cause de ces obstacles que tant de personnes aspirent à investir dans l’immobilier, mais que très peu passent à l’action.
En conclusion, investir soi-même peut être très rentable, mais demande un effort considérable et beaucoup de temps.
Les plateformes d'investissement
Ce qui nous mène à la méthode la plus récente : les plateformes d’investissement.
Ces plateformes permettent de réunir plusieurs investisseurs afin de faire des placements immobiliers. On peut distinguer deux types d'investissements sur ces plateformes: la copropriété et le financement participatif. La copropriété consiste à faire en sorte que plusieurs petits investisseurs acquièrent un immeuble de rendement et se partagent ensuite les bénéfices respectifs. Le financement participatif est différent car les investisseurs prêtent de l'argent à un promoteur afin de financer un projet de construction ou de rénovation.
Par exemple : un immeuble de 10 appartements est divisé en 20 parts de 20'000 CHF chacune. Cela vous permet d’investir de petits montants tout en profitant des avantages liés aux grands immeubles. Ou encore, plusieurs investisseurs participent au financement d'un projet de construction via un prêt avec un intérêt et une échéance fixe et qui est garanti par des cédules hypothécaires.
Le plus gros avantage est que vous n’avez pas à vous occuper de la longue liste d’étapes nécessaires quand vous investissez seul. Attention cependant à ne pas confondre ces plateformes avec des fonds. Avec une plateforme, c’est vous qui décidez dans quoi investir. Vous restez aux commandes, tout en profitant de la structure mise en place.
Chez Terys, nous offrons principalement des opportunités de financement participatif plutôt que de la copropriété. Nous avons remarqué que les investisseurs ne souhaitent en général pas "parquer" leur argent pendant 10 ans ou plus dans un immeuble dont le rendement peut varier. En revanche lorsque nos investisseurs financent un projet via un prêt, ils reçoivent un intérêt fixe typiquement entre 7 et 10% par an et sont remboursé à la fin de vie du projet qui peut durer entre 12 et 36 mois.
Dans tous les cas, si vous investissez à travers une plateforme, vous n'avez aucune gestion à faire car tout est pris en charge et les économies d'échelle vous permettent d'avoir un meilleur rendement qui si vous investissez vous-même. Au final, c'est plus rentable avec moins d'effort. Que demander de plus ?
Conclusion
En conclusion, les plateformes d'investissement sont aujourd'hui le moyen le plus simple, rapide et efficace pour devenir investisseur immobilier. Et souvenez-vous, dans les investissements, le temps est votre meilleur allié, mieux vaut donc passer à l'action au plus vite.
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