En 2017, je me suis rendu au Tribunal de Neuchâtel pour assister à une vente aux enchères immobilière. À l’époque, j’étais convaincu que les enchères étaient un terrain de chasse idéal pour les investisseurs malins. Je voulais voir, comprendre, analyser. Une villa était mise en vente ce jour-là. Une jolie maison, mais qui nécessitait une rénovation complète. Elle a finalement été acquise par un cabinet d’architectes pour un prix étonnamment bas. À vue d’œil, ils venaient de réaliser une opération brillante. Entre le prix payé et le potentiel de transformation, leur marge probable était évidente.
À ce moment précis, je me suis dit que les enchères étaient peut-être une mine d’or encore méconnue. Cette impression a duré quelques années. Plus j’avançais dans le monde immobilier, plus je pensais que les ventes forcées étaient un raccourci vers des opportunités extraordinaires. Mais comme souvent dans l’investissement, les apparences sont trompeuses. Avec le temps, l’expérience et des dizaines d’heures d’analyse, j’ai découvert la réalité. Les enchères ont des avantages, évidemment. Elles offrent parfois de vraies pépites. Mais elles comportent aussi des risques majeurs et des contraintes dont beaucoup ignorent l’existence.
Dans cet article, je vais vous donner un regard honnête et réaliste sur les enchères immobilières en Suisse. Pas un discours de vendeur de rêve. Pas un mythe répété sur internet. La réalité du terrain.
Et surtout, je vais vous montrer pourquoi, chez Terys, nous préférons offrir un accès simple, sécurisé et prévisible à l’immobilier plutôt que vous laisser naviguer seuls dans un système qui demande une trésorerie importante, des nerfs solides et une compréhension juridique très fine.
Comment fonctionnent réellement les enchères immobilières en Suisse
Avant de parler avantages et inconvénients, il faut clarifier la mécanique. Beaucoup de gens pensent que les enchères ressemblent à ce qu’on voit dans les films. Une salle, des enchères rapides, des mains qui se lèvent, un marteau qui tombe. En Suisse, la réalité est plus technique et plus rigide.
Les ventes aux enchères sont organisées par les Offices des poursuites ou les Tribunaux. Elles interviennent lorsqu’un propriétaire ne peut plus honorer ses dettes, lorsqu’un bien doit être liquidé dans une succession conflictuelle ou lorsqu’un copropriétaire veut sortir d’une indivision. Ce n’est pas un marché parallèle. C’est un processus légal ultra encadré.
Dans la plupart des cantons, la procédure suit le principe du « trois fois adjugé ». L’officier annonce un montant. Si personne n’enchérit, il répète le montant une deuxième fois. Puis une troisième. Si aucune nouvelle offre n’arrive, le bien est adjugé au dernier enchérisseur.
Cette simplicité apparente cache quelque chose d’essentiel. Aux enchères, on doit être prêt à agir immédiatement. Ce qui veut dire prêt à payer. La loi exige un acompte immédiat, souvent entre 10 et 20 pour cent du montant final. Et surtout, l’intégralité du prix doit être versée dans un délai extrêmement court, en général vingt jours. Pas de compromis de vente. Pas de délai hypothécaire. Pas de négociation de financement.
Les enchères sont un univers où seuls les investisseurs déjà liquides peuvent jouer confortablement. Il faut donc arriver avec des centaines de milliers de francs dans la poche.
Les avantages réels des enchères immobilières
Soyons justes. Les enchères ne sont pas une mauvaise chose. Elles comportent de vrais bénéfices, et c’est pour cela qu’elles attirent une petite catégorie d’investisseurs chevronnés.
1. Des prix parfois inférieurs au marché
C’est le premier argument qu’on entend partout. Parfois, c’est vrai. Lorsqu’un bien est mal présenté, lorsqu’il nécessite des rénovations lourdes ou lorsqu’il est dans un secteur peu demandé, il peut partir significativement en dessous du marché. C’est exactement ce que j’ai observé en 2017. Le cabinet d’architectes connaissait parfaitement les coûts de rénovation. Ils ont fait leurs calculs en amont et ont sauté sur une opportunité. Le prix final rendait leur opération rentable dès le premier jour.
Cela existe. Mais ce n’est pas la norme.
2. Un processus transparent
Contrairement aux ventes privées où les offres peuvent être influencées par les relations, l’apparence ou le pouvoir de persuasion, ici tout est public. Le plus offrant gagne. C’est simple. C’est rapide. C’est direct. Beaucoup de professionnels apprécient ce côté « pas de politique, uniquement du chiffre ».
3. Des biens issus de situations particulières
Certaines ventes proviennent de divorces, de successions bloquées ou de propriétaires surendettés. Dans ces cas, les anciens propriétaires ne cherchent pas à maximiser le prix mais à régler une situation juridique. Il arrive donc que des biens de qualité se retrouvent aux enchères. Pas des ruines. Pas des logements insalubres. De vrais biens. Mais cela représente une faible minorité du marché.
Les inconvénients que personne ne mentionne
Voici maintenant la partie que beaucoup préfèrent ignorer. Les enchères sont séduisantes en théorie. Dans la pratique, elles demandent une robustesse financière et émotionnelle que la plupart des particuliers n’ont pas. Et ce n’est pas un défaut. C’est simplement la nature de ce mécanisme.
1. Le financement doit être prêt avant même d’enchérir
C’est la contrainte la plus lourde. Il faut avoir l’acompte immédiatement disponible. Et il faut souvent présenter une garantie bancaire pour pouvoir participer. Si vous gagnez et que vous ne pouvez pas payer, l’État se retourne contre vous. Vous payez quand même. Et vous êtes radié de toute participation future.
Une banque classique acceptera difficilement d’accorder une hypothèque sans connaître le prix final. Donc si vous voulez financer par emprunt, vous devez obtenir une pré-approbation dans un cadre totalement incertain. Peu d’établissements acceptent cela.
Dans les faits, les enchères sont réservées à des personnes disposant déjà de liquidités importantes.
2. Pas de droit de rétractation
Vous enchérissez. Vous gagnez. Vous payez. Et vous assumez. Même si vous découvrez par la suite un vice majeur. Même si les fondations sont défaillantes. Même si un balcon menace de s’effondrer. Il n’y a pas de protection de l’acheteur comme dans une vente privée.
Aux enchères, vous achetez en pleine connaissance de cause. Ou en pleine ignorance. Dans les deux cas, la responsabilité repose sur vous.
3. Visites limitées ou impossibles
Il arrive régulièrement qu’un bien mis aux enchères soit occupé par son propriétaire ou par un locataire qui refuse d’ouvrir. La loi ne peut pas forcer la visite avant l’adjudication. Vous pouvez donc acheter une maison, un appartement ou un immeuble sans avoir pu inspecter l’intérieur. Les estimations fournies par l’Office des poursuites sont parfois très approximatives.
C’est une roulette russe immobilière.
4. Risque d’occupation illégale
Une fois le bien adjugé, il arrive que l’occupant refuse de partir. Vous devez alors engager une procédure d’évacuation. Cela peut prendre des mois. Parfois plus d’un an. Pendant ce temps, vous ne percevez aucun loyer et vous assumez les charges.
Encore une fois, seuls les investisseurs solides peuvent absorber un tel risque.
5. Rénovations imprévues et budgets qui explosent
Les biens vendus en poursuite sont souvent mal entretenus. Le propriétaire n’avait plus les moyens de faire les réparations. Résultat, on découvre des travaux coûteux uniquement après la remise des clés. Toiture endommagée. Isolation inexistante. Humidité. Chauffage obsolète. Installation électrique non conforme.
Ce que vous économisez à l’achat, vous le payez souvent dans les travaux.
6. Charges et dettes qui tombent sur l’acheteur
Les enchères ne garantissent pas une situation financière saine. Certaines dettes rattachées au bien peuvent être transférées. Certaines charges de copropriété non payées sont à la charge du nouvel acquéreur. On découvre parfois ces informations uniquement dans le cahier des charges, un document technique souvent négligé par les débutants.
Ce n’est pas un danger. C’est une certitude si on ne lit pas tout attentivement.
Alors, les enchères sont-elles vraiment une mine d’or ?
J’ai moi-même cru pendant longtemps que les enchères étaient une voie royale vers les bonnes affaires. C’était logique. J’avais vu un cas concret en 2017. J’avais lu des histoires. J’avais entendu des témoignages. C’était séduisant. Mais avec du recul, je peux vous dire que les enchères sont un terrain réservé à une minorité d’investisseurs aguerris. Des gens qui ont les liquidités, la méthode, l’expérience et la capacité d’encaisser un imprévu coûteux.
Pour les particuliers, pour les jeunes investisseurs ou pour les personnes souhaitant sécuriser leur patrimoine, ce système est rarement l’option la plus intelligente. Il offre des gains potentiels, mais au prix d’un risque significatif.
L’immobilier, pour être une source de revenus passifs fiables, ne doit pas être une source d’incertitude permanente. Et c’est exactement là que notre vision chez Terys prend tout son sens.
Pourquoi nous ne recommandons pas les enchères aux investisseurs débutants
Chez Terys, notre mission est simple. Rendre l’immobilier accessible, prévisible et rentable. Sans complications inutiles. Sans fardeaux juridiques. Sans pression financière.
Les enchères imposent plusieurs contraintes radicalement opposées à cette vision.
Elles exigent d’avoir un capital immédiatement disponible.
Elles nécessitent de gérer potentiellement des occupants récalcitrants.
Elles demandent des connaissances juridiques pointues.
Elles s’accompagnent d’un risque élevé de travaux imprévus.
Elles ne permettent aucune projection financière fiable.
Un investisseur intelligent ne cherche pas le frisson. Il cherche la stabilité. La régularité. La tranquillité. Et c’est précisément ce que nous proposons avec nos investissements participatifs sélectionnés.
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Conclusion
Les ventes aux enchères immobilières peuvent offrir des opportunités intéressantes. Mais elles exigent un niveau de préparation, de liquidités, d’expérience et de tolérance au risque que la majorité des investisseurs n’ont pas envie d’endosser. Et c’est totalement normal.
Il est inutile de se compliquer la vie lorsqu’une voie plus simple, plus efficace et plus sécurisée existe. Investir doit être un accélérateur vers votre indépendance financière, pas un parcours du combattant.
C’est exactement la raison pour laquelle nous avons créé Terys. Pour ouvrir l’immobilier à toutes les personnes qui veulent créer du revenu passif, augmenter leurs revenus et construire leur liberté financière, sans s’exposer inutilement à des risques juridiques ou techniques.
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