Il y a quelques années, un investisseur français m’a appelé après avoir passé trois week-ends à visiter des biens autour du Léman.
Il avait tout préparé. Budget. Hypothèques. Rendement prévu.
Puis son notaire lui a brisé son rêve d’une phrase :
« Monsieur, vous n’avez pas le droit d’acheter ce bien. »
Vous imaginez sa tête.
Il n’était pas au courant de la LFAIE, la loi suisse qui encadre strictement l’accès des étrangers à l’immobilier résidentiel.
Et comme lui, des milliers d’investisseurs potentiels découvrent trop tard qu’investir en Suisse n’est pas impossible, mais très encadré.
Alors aujourd’hui, on met tout à plat.
Clairement.
Directement.
Sans jargon.
Je vous explique ce que les étrangers peuvent faire, ce qu’ils ne peuvent pas faire, et les alternatives réelles qui existent pour profiter du marché immobilier suisse, un des plus stables au monde.
Ce que la plupart des étrangers ignorent : la Suisse a fermé la porte au résidentiel… depuis longtemps
La LFAIE : une loi née pour lutter contre la spéculation étrangère
Dans les années 60-80, la Suisse a connu une vague massive de spéculation.
Des capitaux étrangers affluaient, achetant appartements et résidences secondaires en masse, parfois juste pour les laisser vides.
Résultat :
- Hausse forte des prix locaux
- Pression sur les habitants
- Risque systémique pour les banques
Pour éviter que le pays devienne un « terrain de jeu immobilier pour investisseurs internationaux », la Confédération a adopté la LFAIE – Loi fédérale sur l’acquisition d'immeubles par des personnes à l’étranger, connue autrefois sous le nom de Lex Koller.
Les années 80 sont surnommées "les années folles". Un terrain changeait 10 fois de propriétaire en une semaine.
Et cette loi est très simple sur un point :
Un étranger non-résident ne peut pas acquérir d’immobilier résidentiel en Suisse. Point.
Aucune astuce.
Aucune faille.
Aucun « montage » miracle.
Impossible d’acheter :
- Appartement
- Maison individuelle
- Immeuble résidentiel
- Studio locatif
- Résidence secondaire (sauf rares exceptions ultra-encadrées dans certaines communes touristiques)
Cette interdiction est totale, et elle fait partie des lois les plus strictes du pays.
Alors, quelles options restent pour un étranger qui veut investir en Suisse ?
Heureusement, tout n’est pas bloqué.
Il existe trois pistes possibles, mais deux d’entre elles sont loin d’être idéales.
On voit ça ensemble.
Option 1 : Les fonds immobiliers suisses
Une solution possible… mais rarement optimale
Beaucoup se tournent vers les fonds immobiliers cotés ou non cotés.
Techniquement, oui, un étranger peut investir dans un fonds immobilier suisse, car il n’acquiert pas un immeuble, mais des parts de fonds.
Mais soyons honnêtes : je déconseille souvent cette voie pour les raisons suivantes:
-
Zéro contrôle
Vous ne choisissez pas les immeubles, pas les emplacements, pas la stratégie. Vous êtes passager, pas conducteur. -
Aucune transparence réelle
Les bilans consolidés masquent les opérations. Vous ne savez jamais précisément où va votre argent. -
Frais élevés
Frais de gestion, frais administratifs, frais d’entrée, parfois frais de performance. Dans certains fonds, ces frais grignotent jusqu’à 30 à 40 % du rendement brut. -
Si le fonds est coté, vous êtes exposé à la volatilité boursière
Vous pensiez éviter la spéculation ? Mauvaise nouvelle : votre investissement devient aussi volatil qu’une action.
En résumé, les fonds sont la solution « officielle » pour les étrangers, mais pas la solution la plus pertinente pour construire du revenu passif stable.
Option 2 : Devenir copropriétaire d’un immeuble suisse
On me pose souvent la question :
« Daniel, si j’achète 10 % d’un immeuble, je ne possède pas l’appartement. Alors j’ai le droit, non ? »
Non.
La LFAIE est très claire :
L’interdiction porte sur l’acquisition de parts donnant un droit sur de l’immobilier résidentiel.
Donc :
- Acheter une quote-part
- Acheter une part PPE
- Passer par une société dont l'activité principale est immobilière résidentielle
Tout cela tombe sous le coup de la LFAIE.
La seule exception concerne l’immobilier commercial, mais ce n’est pas le sujet ici.
Donc oui : devenir copropriétaire d’un immeuble résidentiel est interdit pour un investisseur étranger non-résident.
Option 3 : Le financement participatif, enfin une porte réellement ouverte
C’est là que les choses deviennent plus intéressantes.
Même si un étranger n’a pas le droit d’acquérir un immeuble résidentiel, il peut prêter de l’argent à un promoteur suisse.
Et c’est exactement ce que propose Terys.
Comment ça fonctionne ?
Vous ne devenez pas copropriétaire.
Vous ne détenez aucune part d’immeuble.
Vous faites un prêt à un promoteur suisse pour réaliser un projet immobilier.
C’est légal.
Simple.
Encadré.
Et surtout, c’est possible même si vous vivez à l’étranger.
Quels avantages pour un investisseur étranger ?
-
Accès au marché immobilier suisse
Sans violer la LFAIE. -
Rendement fixe et clair
Nos projets proposent typiquement des rendements prévisibles sur une durée limitée, sans volatilité boursière. -
Ticket d’entrée bas
À partir de 5’000 CHF, vous avez accès à un marché généralement réservé aux professionnels. -
Aucun souci de gestion
Pas de locataires.
Pas de rénovations.
Pas d’entretien. -
Revenus en francs suisses
Un atout majeur pour les frontaliers et résidents de la zone euro cherchant une devise robuste.
Et les limites ?
Soyons honnêtes.
Le financement participatif n’est pas la même chose qu’être propriétaire d’un immeuble.
Vous ne bénéficiez pas :
- de l’appréciation du bien
- du remboursement hypothécaire
- de l’enrichissement gratuit
En revanche, pour un étranger, c’est l’une des seules portes réellement ouvertes pour profiter de la stabilité immobilière suisse.
Pourquoi le marché suisse attire autant les investisseurs étrangers ?
Simple : la Suisse coche toutes les cases.
1. Une stabilité macroéconomique exceptionnelle
Inflation basse.
Endettement maîtrisé.
Institutions solides.
2. Une demande locative structurellement forte
En Suisse, plus de 60 % des habitants sont locataires.
Dans les centres urbains, la vacance locative est parfois inférieure à 1 %.
3. Une monnaie qui inspire confiance
Le franc suisse est considéré comme l’une des devises les plus sûres au monde.
4. Un marché qui résiste aux crises
Même lors du Covid ou de 2008, les prix suisses ont montré une résilience exceptionnelle.
5. Une rareté structurelle des terrains
Peu de construction possible, beaucoup de demande.
Une équation que les investisseurs adorent.
Pas étonnant que les Européens (surtout en France voisine) voient la Suisse comme un eldorado inaccessible.
Le cas particulier des Français frontaliers et des investisseurs européens
Si vous vivez en France voisine, en Belgique ou ailleurs en Europe, le marché suisse vous attire pour trois raisons :
- Sécurité de la devise
- Stabilité des revenus immobiliers
- Protection anti-inflation
Mais vous vous heurtez à la LFAIE.
Le financement participatif devient alors la seule porte légale, simple et réaliste.
C’est aussi une excellente façon de :
- diversifier votre patrimoine
- exposer une partie de votre portefeuille au franc suisse
- profiter d’un secteur immobilier reconnu mondialement
Sans prendre les risques d’un fonds et sans se heurter à l’interdiction d’acheter des appartements ou des immeubles.
Conclusion : investir en Suisse quand on est étranger, oui, mais pas n’importe comment
Ce qui est interdit :
- Acheter un appartement
- Acheter une maison
- Acheter un immeuble résidentiel
- Acquérir une part de copropriété
- Devenir actionnaire d’une société immobilière résidentielles
Ce qui est autorisé :
- Investir dans des fonds immobiliers
- Investir dans l’immobilier commercial
- Faire du financement participatif auprès de promoteurs
- Investir dans des projets structurés ne donnant aucun droit sur le bien
Parmi ces options, la plus simple, la plus transparente et la plus accessible reste clairement le financement participatif.
Et c’est exactement pour répondre à cette demande (croissante chez les étrangers) que nous avons créé Terys.
Prêt à passer à l'action ? Si c'est le cas je vous invite à rejoindre la communauté Terys. Regardez cette vidéo pour en savoir plus:
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