Imaginez un monde où l'on paie des impôts sur un revenu fictif. Bienvenue en Suisse.
Jusqu’à récemment, si vous étiez propriétaire de votre logement, vous étiez taxé comme si vous le louiez à vous-même. Ce système, unique en son genre, s’appelait la valeur locative.
Mais en septembre 2025, les Suisses ont dit stop. Par 57,7 % des voix, ils ont voté pour la suppression de cet impôt. Une petite révolution fiscale.
Mais quels sont les vrais gagnants ? Les vrais perdants ? Et surtout, que va-t-il se passer pour le marché immobilier ?
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est un revenu fictif imposé aux propriétaires qui vivent dans leur propre logement.
L’État estime combien vous paieriez si vous deviez louer ce bien, puis ajoute ce montant à votre revenu imposable.
Autrement dit, vous êtes taxé pour l’avantage d’occuper votre propre logement.
Ce système visait à :
Équilibrer le traitement fiscal entre propriétaires et locataires
Encourager la transparence et la neutralité fiscale
Compenser les avantages liés à la propriété
Mais sur le terrain, il était vécu comme une injustice criante. Et ce, depuis des décennies.
Pourquoi la Suisse a décidé d’y mettre fin ?
Depuis des années, la valeur locative faisait l’objet de critiques :
Jugée injuste
Complexe à calculer
Pénalisante pour les retraités
Contre-productive pour ceux qui remboursent leur hypothèque
En supprimant cet impôt, la Confédération vise une fiscalité plus simple, plus juste, plus cohérente avec la réalité économique actuelle. C’est une avancée majeure. Mais les effets collatéraux seront nombreux.
Ce que la réforme change concrètement
Voici les changements majeurs apportés par la réforme votée en septembre 2025 :
Suppression de la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire
Fin des déductions d’intérêts hypothécaires (sauf pour les primo-acquéreurs)
Limitation des déductions liées aux rénovations et frais d’entretien
Possibilité pour les cantons d’introduire un nouvel impôt sur les résidences secondaires
En résumé : on retire un impôt fictif, mais on réduit aussi les avantages fiscaux qui l’accompagnaient.
Qui sont les gagnants ?
La réforme bénéficie clairement à certaines catégories de propriétaires :
Ceux ayant remboursé leur hypothèque
Les retraités
Les primo-acquéreurs (grâce à une déduction limitée et dégressive pendant 10 ans)
Autrement dit, ceux qui vivent dans leur logement et qui ont peu de dettes voient leur fiscalité s’alléger.
Qui sont les perdants ?
D’autres profils seront moins favorisés :
Les propriétaires fortement endettés : ils perdent la déduction des intérêts
Les acheteurs de biens anciens à rénover : fin des déductions pour entretien et travaux
Les détenteurs de résidences secondaires dans certains cantons : qui risquent une nouvelle taxe cantonale
Certains investisseurs ou rénovateurs verront leur rentabilité fiscale chuter.
Quel impact sur le marché immobilier ?
Voilà la grande question. Et la réponse est claire : le marché va bouger.
La suppression de la valeur locative rend la propriété plus attractive, surtout dans un contexte où les taux hypothécaires sont modérés. Résultat probable : une hausse de la demande pour les appartements en PPE, les villas et les maisons individuelles.
Les conséquences attendues :
Augmentation des prix des logements en propriété
Pression accrue sur les biens modernes, bien situés, peu endettés
Moins d’attrait pour les biens anciens nécessitant rénovation
Demande accrue de fonds propres : les acheteurs devront plus souvent mettre 20 à 30 % cash
Autrement dit, l’accès à la propriété devient plus attractif fiscalement, mais aussi potentiellement plus difficile pour ceux qui ne disposent pas d’un capital important.
Et pour les locataires ? Rien de direct… mais l’aspiration à devenir propriétaire pourrait se renforcer, créant une fuite progressive vers la propriété.
Et pour les investisseurs chez Terys ?
Bonne nouvelle : pour les investisseurs qui utilisent la plateforme Terys, cette réforme n’a pas d’effet négatif. Au contraire.
Une hausse de la demande pour la propriété privée pourrait rendre les projets encore plus attractifs. Les villas ou PPE revendues dans nos projets pourraient :
Se vendre plus rapidement
À des prix plus élevés
Avec une meilleure sécurité de sortie
L’environnement devient aussi plus prévisible fiscalement. Et cela, c’est toujours une bonne chose pour l’investisseur.
Conclusion : un nouveau chapitre s’ouvre
La suppression de la valeur locative marque un tournant dans la fiscalité immobilière suisse.
Plus simple, plus lisible, elle favorise les propriétaires responsables et les primo-acquéreurs.
Elle pourrait aussi contribuer à faire monter encore davantage les prix de l’immobilier, surtout en propriété privée.
Pour les investisseurs, c’est un contexte favorable à la revente et à la valorisation des actifs.
Plus que jamais, l’immobilier reste un pilier incontournable pour bâtir un patrimoine stable, rentable et prévisible.
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