Dans l’énorme majorité des cas, les investisseurs qui acquièrent un immeuble de rendement le font « en nom propre », ce qui veut dire qu’ils achètent le bien directement et que leur nom figure dans le registre foncier.

Mais la méthode la plus appliquée n’est pas toujours la plus efficace.

En effet, une deuxième option très intéressante mais méconnue des investisseurs en immobilier est de créer une société qui possèdera l’immeuble. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble sera la société et vous serez le propriétaire de la société.

Cela peut sembler être un montage financier complexe réservé aux initiés, mais non! Acheter un immeuble avec une société est à la portée de tous.

La création d’une société dépasse rarement les 2'500 CHF de frais et vous bénéficiez d’avantages significatifs. Vous vous en doutez, il s’agit principalement d’une fiscalité plus intéressante.

Tout d’abord, les entreprises immobilières peuvent déduire des charges telles que les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien, les taxes foncières et les coûts de gestion, ce qui réduit le revenu imposable. Certaines de ces déductions ne sont pas admises si vous êtes propriétaire en nom propre.

De plus, le revenu que vous percevrez de la société sera considéré comme un dividende, ce qui, encore une fois, est moins taxé que s’il s’agissait de revenu locatif « ordinaire ». Toutefois, chaque canton applique des taux différents, ce qui peut changer la donne.

Cerise surle gâteau, le jours où vous déciderez de vendre l’immeuble, il est possible de vendre les actions de la société, ce qui évitera des frais de notaire et d’émoluments du registre foncier.

Comparons les deux méthodes l’une à côté de l’autre :

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Vous l’aurez noté, en créant une société pour investir dans l'immobilier, vous protégez votre fortune personnelle. En effet, l’immeuble appartient à la société, ce qui signifie que si cette dernière fait face à des difficultés financières ou à des litiges, les créanciers ne pourront pas vous mettre aux poursuites et mettre en péril ce qui vous appartient personnellement.

Cependant, il y a quelques hics, sinon utiliser une société serait trop beau pour être vrai. Le premier désavantage des sociétés est qu’elles paient un impôt sur le bénéfice et un impôt sur le dividende, c’est ce qui s’appelle la double taxation. Etant donné que chaque canton applique des règles différentes en rapport à ses deux impôts, l’utilisation d’une société peut s’avérer moins intéressante pour un Bernois que pour un Neuchâtelois par exemple. Deuxième souci, lorsque vous voulez vendre l’immeuble, vous risquez d’avoir des difficultés à le vendre via la société car la majorité des acquéreurs ne comprennent pas forcément les avantages de procéder ainsi.

En conclusion, il est plus avantageux d’investir dans un immeuble en créant une société dans 90% des cas. Cela dépend de l’immeuble, du canton dans lequel il se trouve et votre situation financière. Mieux vaut faire le point avec une fiduciaire avant de créer votre prochaine société anonyme.

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